普通話拼音買家人均花$1100萬入市

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

隨着港府撤銷所有樓市撤辣及全方位「搶人才」，內地客於本港樓市再度活躍，今年首3季平均每名內地客已花費1,100萬元入市，稱得上中產。今年究竟有內地客入市，他們買一手定二手多，哪一區最多內地客，筆者在此與大家分享最新數據。

中原地產最新數據顯示，2024年首3季本港一、二手私人住宅市場錄得33,915宗買賣登記，樓價總值3,093億元；當中「普通話拼音買家」佔8,133宗或24%，涉及金額高達906億元，兩個數字均刷新歷史紀錄，相當於每名內地客平均花費逾1,100萬元在香港買磚頭。若與去年同期4,854宗及633億元比較，分別急升68%及43%。當中二手佔一半以上，有4,366宗。

今年首3季二手市場「普通話拼音買家」的十大置業樓市片區，包括北角、荃灣市中心、奧運站、深水埗、土瓜灣、灣仔、大圍、康城、將軍澳及西半山，合共錄得1,090宗普通話拼音買家入市，佔整體二手約25%；有「小福建」之稱的北角佔131宗最多，涉及樓價10.1億元，當中健威花園、城市花園及柏蔚山最多這類客，北角已連續兩年錄得最多該類客買樓。其次是荃灣市中心及奧運站，分別123及120宗。

從數據可見，內地客買得最多的其實是二手物業，而社區發展成熟及交通配套完善的民生區，更是他們來港置業首選，民生區樓價一般較新發展區便宜，較易「上車」。香港非物質文化遺產資料庫顯示，香港約有110萬人口為福建人，北角更為福建人傳統聚居地，素來有「小福建」之稱。

近年不少內地買家，偏愛在港島東的北角區置業，因為大家都同聲同氣，特別是一班已發迹的內地豪客。如新鴻基地產於區內興建的超級豪宅新盤海璇，內地客比例高達6成。

政府統計署及中原地圖數據亦顯示，北角區逾10萬人口之中，有11.5%居民的慣用語言是普通話及其他中國方言，屬港島東區之冠，全港則排第八，所以區內多內地買家不足為奇。

另一方面，傳統十大屋苑今年第3季亦錄得282宗普通話拼音買家入市個案，已多過去年全年244宗，創三年新高；當中以天水圍嘉湖山莊佔61宗最多。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

上周《施政報告》公布後，樓市有雨過天晴的感覺，因為今年2月公布的《財政預算案》才宣布全面撤辣。到新一份《施政報告》，再放寬按揭成數，同時優化新資本投資者入境計劃，容許投資移民購入住宅。樓市好消息接蹱而來，樓價能否止跌，還看經濟。

今年2月預算案全面撤辣，樓市迎來小陽春，但在短暫的反彈後，無論是成交量或樓價都繼續下跌。為了讓樓市止跌回穩，港府相隔八個月後再出招，上周發表的《施政報告》加推更多刺激樓市政策，當中以放寬按揭成數最為人矚目，無論購入是否自住、收租，或是以公司名義入市，按揭成數劃一為7成，供款與入息比率上限亦劃一為5成，兩者均回復至2009年開始實施逆周期措施以前的水平。

市場尤其睇好樓價3500萬元以上的豪宅物業，因為在鬆綁前，這類物業入市成本最高，按揭成數僅5至6成，且限制多，如買家有就其他按揭物業作出借貸（即第二套房）及擔保，按揭成數再減一成至5成，首期需1,750萬元。今次按揭成數提高至7成，並取消第二套房等措施，首期大幅降至1,050萬元，買家所節省的700萬元首期，已足夠買多間太古城兩房單位。

《施政報告》同時優化「新資本投資者入境計劃」，即日起容許投資住宅物業，但必需為樓價5,000萬元以上豪宅物業，可計算入投資總額，上限為1,000萬元。

筆者認為，樓市已經全面撤辣，市場將重回正軌，更多購買力被釋放，包括上車、換樓及投資需求，短期內樓市無論細價樓及豪宅均會一齊旺，成交增加，樓價有望止跌回穩，從而帶動經濟向上。

初步觀察，《施政報告》後豪宅有回暖迹象，首兩天錄得近20宗樓價3,000萬元以上成交，有近一半屬半億元以上。中原地產數據顯示，今年首3季一手市場錄得294宗樓價5,000萬元以上大額成交，按年升近5成，當中普通話拼音買家佔43%；啟德新區、中半山及何文田成內地豪宅買家入市熱點。今年首3季有148宗一手大額成交，均來自上述三區，啟德佔71宗最多。