觀望攪珠結果 第四季居屋交投恐疏落

次季二手居屋登記量曾一度十分熾熱，主要受惠房委會於上半年放寬居屋擔保期及「白居二」入市，惟熱潮過後，加上息口居高不下，導致居屋交投亦轉淡，第3季未能延續強勢。據土地註冊處最新數字，今年第3季全港錄得1,241宗居屋二手買賣登記(包括第二市場及自由市場)，較次季的2,174宗按季急瀉43%，按季跌幅為近20個季度（即5年）最多；至於期內登記總值錄約50.11億元，較前季的86.22億元，按季同步萎縮42%，但登記量及總值仍為近5季次高。

售價方面，今年第3季二手居屋平均每宗售價約403.8萬元，較次季的396.6萬元上升約1.8%，重返400萬元水平，創近3季新高。上述數字反映房委會於上半年期內推出的政策成功為二手居屋交投帶來振奮作用，次季交投量更呈現急速彈升，業主有感市況轉旺，遂緩緩上調單位叫價，令居屋平均作價逐步回升。

按樓價作分析，6個價格組別買賣登記量全線下跌，其中跌幅最大的是價值200萬元以內組別，今年第3季登記宗數僅19宗，按季急瀉56%或24宗；至於登記量最活躍的300萬至400萬元以內組別則錄450宗，惟仍較次季的835宗銳減46%。如以地區劃分，港島區期內跌幅顯著，由前季253宗減至上季128宗二手居屋登記，按季大挫49%；而新界區及九龍區第3季登記量均按季減少約42%，分別錄786宗及327宗登記。

若按屋苑細分，2024年第3季長沙灣凱樂苑錄17宗買賣，按季大減64%，而上述屋苑成交總值錄約9,342.6萬元，較次季同步銳減六成。至於馬鞍山錦豐苑則以32宗買賣成為登記量最活躍的屋苑，成交總值達1.44億元；而緊隨其後的九龍灣麗晶花園季內亦錄28宗登記，涉資約1.11億元。

上周新居屋截止申請共接獲逾10.3萬份表格，為上季二手居屋總登記量逾80倍，由此可見絕大部分居屋客或將等候攪珠結果而選擇按兵不動。另外，發展商在減息及提振樓市政策出台後亦積極加推新盤，一手私宅開價仍然貼近現市，部分上車盤售價更與居屋構成直接競爭，故筆者預料第4季二手居屋走勢仍相對疲弱，或恐再跌穿千宗關口，於900宗至1,000宗之間掙扎徘徊，料需待新居屋攪珠有結果後，向隅客才恢復在二手市場尋寶。

 

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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在全面撤辣、高息環境、減息兼救市影響下，今年樓市出現幾番起落，預期第四季在《施政報告》加持之下，二手私宅買賣登記量可望扭轉跌勢，重踏升軌。據土地註冊處最新數字，2024年第三季全港共錄6,894宗二手私宅買賣登記，較次季的10,065宗大減32%，為連升兩季後回軟，但仍為近5季次高。成交總值受累樓價疲軟，第三季按季相應跌36%，錄489.84億元，同為連升兩季後轉跌。今年第三季每宗平均售價710.53萬元，按季跌6.6%，並為2016年第四季以來的32季(即8年)新低。

按樓價劃分，今年第三季在9個樓價組別當中，錄得八跌一升，當中以樓價介乎2,001至5,000萬元組別錄得最大跌幅，季內有177宗買賣登記，按季急挫52%；而1,001萬1,200萬元及801萬至1,000萬元兩個樓價組別亦分別跌45%及39%，各錄277宗及630宗登記。至於登記量佔比最多的400萬元或以下銀碼層，則錄得最多的2,398宗買賣登記，惟按季亦跌16%，反映細價物業在逆市中仍有一定剛性需求。

按地區分析，從買賣最活躍的十個地區觀察，今年第三季錄得全線下跌，跌幅介乎19%至41%不等；當中以荃灣區二手私宅登記量跌幅最大，季內只錄得316宗登記，按季挫41%；而將軍澳區及屯門區登記量亦分別錄得37%及35%的跌幅，各錄396宗及288宗；而當中前者的將軍澳區為登記量最活躍的地區。

按屋苑劃分，今年第三季十大活躍成交屋苑買賣登記量錄得九跌一升，合共錄得680宗登記，按季大減30%。季內登記量跌幅最大的屋苑為愉景灣，只錄得48宗登記，按季瀉48%；其次日出康城及黃埔花園亦分別跌44%及40%，各自錄得119宗及50宗登記，當中前者為季內最熱賣的屋苑，較次位嘉湖山莊的94宗，多出25宗。

受累第三季大部分時間維持高息狀態，二手私宅交投極為緩慢；不過曙光終在季尾出現，美國落實減息，香港亦提早跟隨，令減息周期得以展開。再者，中央緊接減息後即大力救市，帶動香港股市率先受惠，料經濟亦會被刺激造好，因此樓市氣氛出現大逆轉，買家入市步伐明顯加快，至於最近發表的《施政報告》全面放寬樓按至七成，更進一步加持樓市。十月份上半月，二手私宅買賣登記已突破一千宗，筆者預期整月可錄約2,500宗，倘若十一月及十二月份仍能維持在每月平均有逾2,800宗的話，則整個第四季有望錄約八千宗登記，屆時除將按季增長16%外，亦可成為年內登記量第二多的一季。

 

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮