普通話拼音租客第三季急升兩倍

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

外來人才租務需求強勁。今年首九個月，估計本港租務成交比買賣多近7成。單計本公司促成的租務個案，有3成租客屬普通話拼音（包括內地客或新香港人），平均每月交租2.3萬元。

隨着內地生來港升學，加上高端人才及優秀人才來港等因素，帶動本港租金出現「七連升」，累升逾6%。差估署9月租金指數報196點，直逼2019年8月歷史高位200.1點，可見政府吸引專才來港的措施非常成功。

中原地產一份研究報告顯示，今年首3季一、二手市場錄得33,915宗買賣登記，當中主要反映內地客入市的普通話拼音買家佔8,133宗或24%。

人才湧現下，投資者買樓收租選擇多，除了可租給本港客，也可租給各類人才或學生，近年本港租務市場的確多了一批普通話拼音租客。今年首3季經中原租出的1.7萬多個單位，有5,300多個單位的租客姓名屬普通話拼音，比例逾3成，即是平均每10宗租務成交，就有3宗屬非本地客，每月租金由4,500至逾30萬元不等，當中月租2萬元內佔近6成，平均每月交租2.3萬元，涉及總租金逾1.24億元；第3季數字更為驚人，這類租客有3,100多宗，按季升近兩倍，佔了全年成交近6成。

港島西半山成外來人才租樓的集中地，今年首3季錄208宗普通話拼音租客成交，屬全港之冠；其次是大角嘴及大埔半山，各錄181及175宗；之後是灣仔及大圍，分別錄174及166宗。

立法會最新數據顯示，政府推出的7項人才輸入計劃於2023年共批出135,049人，按年增加逾兩倍，當中77.2%來自內地。當中新設的高才通計劃，成為2023年輸入人才最多的途徑，佔獲批總數36.8%，涉及49,737人，帶動豪宅租務成交。今年首3季，月租10萬元以上的大租個案有102宗，普通話拼音租客佔42宗，最貴一宗成交涉及西貢清水灣一幢洋房，月租32.5萬元。

政府搶人才政策持續，本月起更推出3項優化措施，相信本港租金仍然強勢，明年租金升幅或有一成。施政報告推出多項利好樓市政策和減息效應，將促使更多租客，尤其外來人才會陸續轉租為買。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

特朗普再度入主白宮，外界關注對中美關係、美國對華政策有多大影響，對本港經濟以至樓市或帶來不明朗因素。

近日不少評論均認為誰入主白宮，對改善中美關係不會有太大作用，對香港而言分別不大。特朗普上台對中國影響最大的就是關稅及科技限制，儘管市場憂慮中美貿易戰戰火即將重燃，但特朗普一直主張低利率政策，他在任內曾多次呼籲聯儲局降低利率，以支持經濟及股市。翻查紀錄，特朗普在任期間，即2017年1月至2021年1月，美國聯邦基金利率曾近乎零息（0%至2.5%），通脹亦較穩定，介乎1.4%至2.5%。拜登上場後，在疫情及俄烏衝突阻礙供應鏈下，導致貨物供應不足，把美國通脹推高至逾9%創下40年新高，逼使聯儲局加息壓抑通脹。美國自2022年3月啟動加息周期，14個月內10次加息，將利率從接近零提高至5至5.25%。

隨着通脹受控，美國已進入減息周期，聯儲局上周宣布再減息四分之一厘，本港亦跟隨減息0.25厘。筆者認為，特朗普會繼續維持低息政策，將帶動資金流向其他市場，有利本港樓市。

回顧特朗普上一個任期，雖然他挑起了中美貿易磨擦，但受惠超低息環境，本港樓價於他在任期間「價量齊升」，中原城市領先指數由146.8點升至175.04點，升幅近2成；期間本港樓市交投暢旺，一、二手市場錄得24.9萬宗買賣登記，與前任美國總統奧巴馬在任期間錄得19.3萬宗比較，多近3成。

至於拜登自2021年1月上任至今，本港樓市受到美國加息打擊通脹影響而大幅回落，至今累跌逾2成，成交量跌至不足18萬宗，今年第3季本港負資產數量增加至逾4萬宗，按季急升逾3成，兼創2003年沙士後新高；上月發表的施政報告推出多項利好樓市政策，中央的政策組合拳發出積極訊號，即時提振市場信心。踏入第四季，本港樓市氣氛好轉，樓價止跌回穩。

另一方面，近年租金升勢強勁，租金回報率與美國債息的差距收窄至1厘，預示樓價重拾上升動力。目前中原城市租金回報率升至3.4厘，美國10年期債息則4.4厘。當回報率高於債息，代表供平過租來臨。