公司名義置業須知

年初政府宣佈為樓市撤辣，當中以公司名義購買住宅物業，已毋須繳交買家印花稅及新住宅印花稅，只需要因應樓價支付$100至4.25%的從價印花稅，置業成本大減，並吸引到部分投資者以公司名義入市。近日就有報導指有買家以公司名義斥資逾2億元購入西半山豪宅，並成功節省近2,200萬元的辣稅。本公司於政府撤辣後亦接獲不少關於以公司名義置業的查詢，但要注意，以「空殼公司」及「非空殼公司」2種方式申請按揭，審批方式上亦會有所不同。

首先，無論屬於那一類公司，申請按揭時都需要向銀行提供公司註冊證、章程、商業登記證、公司稅單、公司現金流戶口紀錄等資料。若該公司屬於空殼公司，由於沒有任何實際業務或固定資產，銀行會以公司股東的個人入息水平審批按揭，作爲借貸人的股東，按揭審批程序與個人置業相若，需要提交個人入息證明、稅單等記錄，並且需要通過供款與入息比率測試，根據最新規定，每月供款不得超過入息5成，若借貸人未能通過入息審查，亦可增加較具財政實力人士作擔保人。

按揭成數方面，銀行可批出最多7成按揭。但以公司名義入市不符合申請按保的條件，故不能透過按保申請高成數按揭。此外，銀行一般要求相關股東持股比例須不少於50%，若股東持股比例較分散，便需要加股東作擔保人，直至持股比例合共達到50%以上，每間銀行對借貸人持股比例準則或有所不同，建議借貸前先向銀行查詢。

若該公司屬於非空殼公司，因公司有實際營運，銀行不需要股東作借貸擔保人，但按揭批核會較為複雜及嚴格，當中會審核公司經營及財務狀況，判斷是否有債務及盈利能力，再決定是否批出按揭，另外按揭成數最高只有7成。最後，以公司名義購買物業申請按揭流程較爲複雜，有意入市的買家可尋找大型專業的按揭轉介公司協助，了解相關流程及細節。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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銀主盤一般都會給人一種「抵買」的印象，但考慮入市銀主盤時，亦有不少事項需要留意。

首先要了解何為銀主盤，銀主盤指物業的業主無法償還按揭貸款，由「銀主」即債權人（一般為承造按揭的銀行或財務機構）根據按揭貸款及《物業轉易及財務條例》規定，委派執達吏收回單位，再於市場上出售。

銀主一般都想盡快將銀主盤出售套現，近期市況回穩，銀主亦開始積極出貨套現，。根據美聯物業最新統計數字，今年第三季銀主盤總存量錄356個，較第二季340個上升約4.7%，並創自2008年後近16年新高。銀主盤的售價通常較市價低，拍賣場上亦不時有優質銀主盤放售，因此吸引到不少人爭相競投入市，例如早前就有一個3房銀主盤獲6組客競投，最終搶高23%，以785萬元拍出，但仍低市價約6%。

按揭申請方面，銀主盤與一般私樓相若，亦可透過按保計劃申請最高9成按揭，不過有些銀主盤的成交期較短，一般為30至45日不等，如未能在成交期前申請按揭保險，最高只能借7成按揭。

另外，銀主盤買家要要留意物業樓契是否齊全，查看物業是否存在僭建物、業權糾紛、拖欠管理費等爭議，若果相關問題尚未解決，所有關於該物業的問題，或會轉嫁給新買家，新買家或需要承擔相關責任，並需要代為繳付欠款，若涉及嚴重糾紛或屬於無契樓，銀行有機會調低按揭成數及單位估價，甚至拒絕批出按揭。建議可向地產代理查詢，或到土地註冊處進行「查冊」，了解單位的過往買賣、物業有否涉及業權轇轕及任何物業改動問題等。

最後要留意，若拍賣成交價在「高追」競投下，或有機會以高於市價售出，買家或會遇上估價不足的問題，建議事前先尋找銀行心儀的銀主盤對作初步估價，並根據自身能力出價，以及預留更多資金以作不時之需。每間銀行對銀主盤按揭取態不一，有需要買家可向銀行或大型按揭轉介公司查詢。

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