細價樓今年成交增8成

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

近年細價樓身價大縮水，除上車客外，吸引部份投資者將資金重新投放在高回報率、釐印費僅100元的「樓仔」身上，今年買家人數竟大增8成，表現跑贏大市。

近年樓價高企，各區入場費300萬元以下的私樓一盤難求，大型屋苑更近乎絕迹，連天水圍「上車樂園」嘉湖山莊凶宅單位，叫價曾經高見400多萬元。

中原地產數據顯示，在2018年至2022年期間，全港樓價300萬元以下的一、二手私人住宅買賣登記，每年不足2,000宗，佔整體成交約3%，當中2020年最少，僅1,419宗，創1995年有紀錄以來歷史新低，甚至比1996年歷史高位7.3萬宗回落九成。

去年公布的《財政預算案》大幅度調整印花稅，將樓價300萬元以下單位的印花稅減至僅100元，令市民更容易上車，加上樓價大跌近3成，市場上納米單位、細價單位即時受惠。今年樓市大逆轉，價量齊升，而坊間稱為「樓仔」、即樓價300萬元以下的單位成功突圍，錄多達4,040宗成交，較2023年全年2,251宗急升79%，升幅冠絕各類型物業，為2016年錄4,294宗後的8年新高，整體成交佔比亦升至9.4%，更創10年新高，可見在新房策下「樓仔」跑贏大市。

若以成交宗數計，則以樓價301萬至700萬元的上車盤成交最旺，今年有2.21萬宗，佔整體成交51.7%；而樓價701萬至1,000萬元成交，今年暫錄8,121宗。換言之，今年迄今整體私人住宅市場樓價1,000萬元內成交，合計34,293宗，佔整體成交達8成。

300萬元「樓仔」掀尋寶熱潮，今年成交主要集中深水埗（270宗）、元朗市中心（246宗）、屯門掃管笏（177宗）、旺角（168宗）及觀塘（167宗），主要屬舊區單幢式物業，並以開放式及一房為主；而年內推出多個新盤更以入場費300萬元有找作招來，如位於屯門掃管笏的黃金海灣第1期意嵐，已登記售出的404伙，就有146伙低於300萬元，是今年盛產最多「樓仔」樓盤；其次是元朗尚柏，104宗成交中，有83宗屬300萬元內。

細價樓回報率高，加上政府今年2月全面撤辣，令「樓仔」吸引力更大，吸引投資者購入收租或短炒，圖刀仔鋸大樹。最近，有投資者於今年8月以273萬元購入大圍金獅花園一伙兩房戶，11月以300萬元沽出，持貨3個月賺27萬元，這類「樓仔」短炒個案料陸續有來。中原地產現有近4萬個網上二手放盤，約1,218個屬叫價300萬元以下，可供市民尋寶。 

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

外來人才租務需求強勁。今年首九個月，估計本港租務成交比買賣多近7成。單計本公司促成的租務個案，有3成租客屬普通話拼音（包括內地客或新香港人），平均每月交租2.3萬元。

隨着內地生來港升學，加上高端人才及優秀人才來港等因素，帶動本港租金出現「七連升」，累升逾6%。差估署9月租金指數報196點，直逼2019年8月歷史高位200.1點，可見政府吸引專才來港的措施非常成功。

中原地產一份研究報告顯示，今年首3季一、二手市場錄得33,915宗買賣登記，當中主要反映內地客入市的普通話拼音買家佔8,133宗或24%。

人才湧現下，投資者買樓收租選擇多，除了可租給本港客，也可租給各類人才或學生，近年本港租務市場的確多了一批普通話拼音租客。今年首3季經中原租出的1.7萬多個單位，有5,300多個單位的租客姓名屬普通話拼音，比例逾3成，即是平均每10宗租務成交，就有3宗屬非本地客，每月租金由4,500至逾30萬元不等，當中月租2萬元內佔近6成，平均每月交租2.3萬元，涉及總租金逾1.24億元；第3季數字更為驚人，這類租客有3,100多宗，按季升近兩倍，佔了全年成交近6成。

港島西半山成外來人才租樓的集中地，今年首3季錄208宗普通話拼音租客成交，屬全港之冠；其次是大角嘴及大埔半山，各錄181及175宗；之後是灣仔及大圍，分別錄174及166宗。

立法會最新數據顯示，政府推出的7項人才輸入計劃於2023年共批出135,049人，按年增加逾兩倍，當中77.2%來自內地。當中新設的高才通計劃，成為2023年輸入人才最多的途徑，佔獲批總數36.8%，涉及49,737人，帶動豪宅租務成交。今年首3季，月租10萬元以上的大租個案有102宗，普通話拼音租客佔42宗，最貴一宗成交涉及西貢清水灣一幢洋房，月租32.5萬元。

政府搶人才政策持續，本月起更推出3項優化措施，相信本港租金仍然強勢，明年租金升幅或有一成。施政報告推出多項利好樓市政策和減息效應，將促使更多租客，尤其外來人才會陸續轉租為買。