明年樓市有望漸進式復甦

還有不足半個月，2024年將過去。踏入新一年之前，很多人都會回顧一下過去一年的得失。筆者回望今年樓市，也可以說得上是五味紛陳。今年初，大家都引頸以待利好消息的來臨，結果在《財政預算案》中，果然撤銷了所有樓市辣招。當時樓市受到消息的刺激，市況立竿見影，再加上社交媒體的推波助瀾，吸引到很多內地買家來香港掃貨，樓市因而出現了一段短暫的熱鬧。

不過，當市場消化了約一季的購買力之後，很快又打回原形，變得淡靜。直至第三季過後，美國及香港都開始減息，樓市終於又重新熱鬧起來，但能夠維持的時間更加短暫，粗略計只有一至兩個月左右的爆發期。總體而言，樓市在今年的成交表現尚算不錯，新盤市場更是一枝獨秀，估計全年錄得大約15,000宗成交，比對2023年確實增長不少。

那麼，明年的樓市表現又會如何呢？筆者相信會是「漸進式」復甦，雖然明年特朗普將就任美國總統，中美兩國之間的問題，又出現更多變數，但筆者認為，香港的樓市絕對能夠站穩。原因是香港有多項利好因素，足以帶動市場「出生天」。

首先，香港源源不絕引人才，他們有大量的住屋需求，無論是租也好，買也好，都是剛性的需求，而且這個需求會持總增加，推動樓市交投。

此外，中央恢復深圳一簽多行，對香港經濟是新的動力。深圳戶籍及常住人口達到1800萬，所以，深港之間市民的流動量，絕對不可以小覷。這將為香港旅遊、零售及商務等各方面，都產生了很大的變化，更會直接提升香港的零售及餐飲消費。

另一方面，美國減息期啟動亦有助市場復甦。高息口不但對供樓人士帶來壓力，而對於做生意的商人，就更感吃力。減息可以舒緩生活的壓力及成本的壓力，對消費市場亦正面的作用。雖然，特朗普上場後，減息步伐或者會放慢，但整體而言，息口落坡的機會仍比回升為大。

大家亦要留意一點，就是目前大部分中小型物業租金仍持續攀升，租金回報率已經上升至3.5至4厘左右的水平，未來將會釋放大量定期存款，轉投入房地產投資市場。雖然樓市在短期內仍受庫存太多所制肘，當市場的庫存消化到一定程度時，發展商推售新盤的價格亦會穩定下來，樓市「漸進式」復甦也會隨之出現。

利嘉閣地產總裁廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

過去幾年，香港受到由美國牽頭的西方國家針對及制裁，最主要原因當然是中美兩國的對抗；而香港是中國一個既重要又具戰略價值的城市，在「一國兩制」下發揮獨特功能；同時間，香港是中國對外的一個重要窗口，所以在中美這場沒有煙硝的戰爭中，香港難免受到波及。還有在疫情之後，香港仍然未能全面恢復在經濟上的領先地位，很多人做生意的港人都面對很大困難，負面的說話自然也此起彼落。

其實，縱使香港在困難之中，但仍然有相當的優勢，除了背靠祖國，香港也繼續面向國際，有着很大的國際視野，對中國有獨特的貢獻。香港既是一個言論及經濟自由的城市，有活力，也融入了多元的文化，加上稅率低、稅制簡單；還有優秀的醫療及教育等等。此外，香港有完善的法制，以地產市場為例，香港的私人住宅數量達到170萬伙，這些私有財產都受到法律的保護，這就是香港的優勢之一。

當然，樓價的走勢不會只是看自身的優勢，香港經濟停滯不前，樓價亦難倖免；而每當樓市下滑，樓市亦會遭負面情緒所籠罩。這些負面情緒，無論對經濟或對樓市的復元，都是百害而無一利，只會形成了惡性循環，令大家更加負面；所以，筆者認為就算目前的環境有幾多的困難，都應該擁抱正能量，樂觀地去克服。

目前樓價下跌的主因是發展商的庫存太多，加上市場有實力的投資者因受高息影響，怕持貨太多影響現金流；此外業主及銀主爭相沽貨，也令到市場充斥太多貨源，價格難免受壓下挫。不過，這也並非不能解的結，無可否認的是，市場的利好因素逐漸增多，粗略數數已經有以下這些：

 1）減息的周期啟動，減息的趨勢正在形成。

2）政府沒有大量推出土地，發展商庫存有空間逐步消化。

3）人才來港的人才正不斷增加，為樓市帶來必然的剛性需求。

4）市場有部分現金流充足的準買家正在尋寶。

5）租金上升而樓價下跌，回報率日益變得吸引。

6）銀行做按揭開始回復積極，寬鬆的借貸有助提升入市意欲。

這些利好因素正在對沖市場的負能量。事實上，如果想香港的經濟、樓市可以盡快復元，就必須時刻保持滿有正能量，有正向的思維。筆者相信，香港的明天必定好過今天。

利嘉閣地產總裁廖偉強