2025樓市交響曲 樓價或抑後揚5%

迎接2025年，今期為大家把脈新一年樓市。在高利率的影響下，2024年樓市表現較弱，樓價多數時間下滑，直至9月中減息政策啟動，市場才顯現回升之力；預計2024年全年樓價最終跌約6%，連續三年錄得跌幅，而3年間累計跌幅接近26%。隨著市場政策調整及減息周期延續，2025年樓市有望先抑後揚，全年成交量和樓價均有上升潛力。

中央持續的救市措施將有助促進香港經濟及樓市復甦。香港目前正加速轉型，專注性價比、創新及智能化等領域，推動經濟發展。減息後，2025年利率環境預期改善，交投氣氛將變得更好，持續上漲的租金也將吸引更多投資者入市置業。

此外，專才政策吸引大量高端人才落戶香港，而趁樓價已調整了不少，這些人可能從租屋轉向置業，進一步推升需求。加上銀行按揭政策變得更寬鬆，樓盤按揭成數有所提高，亦可推動置業意欲，有助市場回暖。

不過，值得關注的是，發展商的新盤庫存仍高，市場供應充足限制了叫價能力，對2025年初的樓價形成壓力。此外，特朗普即將重掌白宮，中美關係的不確定性也可能牽動市場情緒，可能加劇通脹，進而影響減息幅度，故來年樓市仍會如一首交響樂般高低抑揚！

整體而言，在復甦的勢頭下，發展商將積極推盤以去庫存，預計2025年一手新盤的銷售表現將有所改善。二手市場亦將受到利好因素的推動，成交登記量預計將按年增長10%。

展望2025年一二手私宅的登記量有望從2024年的4.8萬宗增至5.3萬宗，突破近12年每年約5.25萬宗的平均水平；其中一手私宅買賣預計可達1.8萬宗，二手私宅成交量則將增至3.5萬宗。同時，2025年整體私人住宅的成交金額預計將增長14%，達到5,000億元，創下近四年新高。

前瞻2025年，筆者預計樓價可按年升約5%，中小型住宅漲幅可達6%至8%；豪宅物業在投資移民及高端人才的支持下，也預計有3%至5%的增長。至於租金方面，隨著大量人才的湧入，租金將繼續上漲，其中中小型住宅的租金在2025年預計再增8%；豪宅租金同樣強勁，按年有望再漲5%。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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2024年還有數天便結束，樓市在這一年內經歷了劇烈的波動。年初時市場延續了去年的低迷狀態，然而隨著2月底《財政預算案》宣布全面撤除辣招限制，樓市開始迎來量價雙升的局面。不過，由於高企的利率，交投在年中逐漸趨緩。

到了9月、11月和12月，美國三次減息共計1厘，香港也隨之減息0.625厘，加上中央救市措施及港府放寬七成按揭，住宅市場再次活躍起來。但隨著特朗普的勝選並將重返白宮，市場充滿不確定性，交投活躍度受到影響。

根據土地註冊處的數據，截至12月23日止，2024年私人住宅的買賣登記總數達到47,715宗，成交金額約為4,353.13億元。全年預計將達到4.81萬宗，較2023年反彈25%。物業成交總值預計全年將達4,390億元，回升18%。

年初，一手私宅市場的買賣登記波動不定，但隨著全面撤辣後，第二季的買賣量迅速增長。第四季受惠於減息和救市政策，買賣登記量再次顯著上升。全年一手登記料達16,210宗，總金額約2,060億元，分別較2023年大幅上升58%及59%。每宗一手私宅的平均成交價預計為1,271萬元。

二手市場的表現整體較平穩，全年平均每月登記約2,660宗，較去年上升13%。全年預計將達3.20萬宗，較2023年回升13%。成交總值預計為2,330億元，按年微跌4%。2024年每宗二手私宅的平均成交價約為730萬元，按年下降15%。

另一方面，二手私宅的轉手平均賺幅連續六年下滑，自2018年以來，市場經歷了多次波動和加息。2024年的平均賺幅降至24.9%，預計未來的賺蝕情況將隨市場波動而變化，而賺幅可能維持在相對較低的水平。

截至12月初，日出康城成為今年最活躍的屋苑，錄得576宗登記，緊隨其後的是嘉湖山莊和美孚新邨，分別錄得435宗及370宗。截至2024年12月初，十大活躍屋苑共錄得3,078宗登記，已較去年全年的2,861宗上升8%。

最後，回顧2024年樓價表現，中小型住宅價格在前十個月累計跌幅約6.8%，全年預計共下滑5.8%。豪宅物業的全年預測跌幅約為4.3%。至於租金方面，中小型住宅預計上升5.0%，而豪宅租金則料漲2.5%。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮