蛇年小陽春前 整體樓宇買賣先整固

早前新盤銷售出現回氣，二手市場同步轉慢，加上步入年底傳統淡月，整體樓宇買賣登記繼2024年底連跌兩月後，料踏入2025年首月的滯後登記量將會創三連跌。根據土地註冊處數據所得，2024年十二月份全港共錄5,530宗樓宇買賣登記（數字主要反映十一月中旬至十二月上旬的樓市實際狀況），較十一月份的7,695宗再跌28%，連挫兩月，創下近3個月以來低位，稍遜於全年平均的按月5,677宗；至於月內整體物業登記總值錄得430.94億元，按月相應減少33%，同創3個月最少。

從住宅物業環節分析，上月一手私宅買賣登記量跌幅巨大，主因是市場經過前兩月一輪急攻後出現回氣，在缺乏大型全新盤接力之下，令登記量從高基數下出現急挫的情況。總結十二月份一手私宅買賣登記宗數大跌65%，再次失守千宗水平，只錄得852宗，為近3個月來最少；月內買賣登記總值亦同步急跌66%，僅得109.12億元。十二月份一手私宅登記量最多的首三個新盤依次為滙都II的119宗、101 KINGS ROAD的109宗及The Yoho Hub II的30宗。

二手住宅市場方面，盤源經早前一輪消化後未及補充，市場亦審慎觀望美國候任總統特朗普的言論及政策，加上新盤轉靜及踏入十二月份傳統淡季，均導致二手市場同告轉冷。十二月份二手私宅買賣共錄得2,907宗登記，按月跌15%，但仍為年內第四多的月份；至於月內登記總值也錄得15%的跌幅，由十一月的240.51億元減少至203.33億元，反映量值齊跌。

至於非住宅市場上月也隨大市回軟，佔比逾半的純車位登記量有所減少，加上工商舖三大範疇的工廈及商廈同告萎縮，單靠店舖錄逾一成的升幅，亦抵銷不了整體跌勢。最終十二月份整體工商舖及其他買賣登記量再度跌穿七百宗，僅錄得683宗，按月減少9%；不過，受惠個別大額登記帶動，月內買賣登記金額背馳急漲70%，錄得80.09億元。

市場經過早前一輪衝刺後回復冷靜，部分準買家審視未來減息力度及幅度，加上踏入十二月下旬的旅遊旺季，買賣雙方忙於慶賀聖誕及元旦而暫時擱置交易，發展商也暫緩推出全新盤，改以推售餘貨為主，工商舖及車位買賣亦顯疏落。按上述情況，筆者初步預計，反映上述實際市況的2025年一月份整體樓宇買賣登記量，有機會持續下試低位，恐跌穿五千宗水平，下試4,820宗，按月再跌近13%，屆時將回落至4個月新低。不過，對於農曆新年過後的市況，預計會較樂觀，且不排除踏入蛇年後將出現小陽春。

 

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

迎接2025年，今期為大家把脈新一年樓市。在高利率的影響下，2024年樓市表現較弱，樓價多數時間下滑，直至9月中減息政策啟動，市場才顯現回升之力；預計2024年全年樓價最終跌約6%，連續三年錄得跌幅，而3年間累計跌幅接近26%。隨著市場政策調整及減息周期延續，2025年樓市有望先抑後揚，全年成交量和樓價均有上升潛力。

中央持續的救市措施將有助促進香港經濟及樓市復甦。香港目前正加速轉型，專注性價比、創新及智能化等領域，推動經濟發展。減息後，2025年利率環境預期改善，交投氣氛將變得更好，持續上漲的租金也將吸引更多投資者入市置業。

此外，專才政策吸引大量高端人才落戶香港，而趁樓價已調整了不少，這些人可能從租屋轉向置業，進一步推升需求。加上銀行按揭政策變得更寬鬆，樓盤按揭成數有所提高，亦可推動置業意欲，有助市場回暖。

不過，值得關注的是，發展商的新盤庫存仍高，市場供應充足限制了叫價能力，對2025年初的樓價形成壓力。此外，特朗普即將重掌白宮，中美關係的不確定性也可能牽動市場情緒，可能加劇通脹，進而影響減息幅度，故來年樓市仍會如一首交響樂般高低抑揚！

整體而言，在復甦的勢頭下，發展商將積極推盤以去庫存，預計2025年一手新盤的銷售表現將有所改善。二手市場亦將受到利好因素的推動，成交登記量預計將按年增長10%。

展望2025年一二手私宅的登記量有望從2024年的4.8萬宗增至5.3萬宗，突破近12年每年約5.25萬宗的平均水平；其中一手私宅買賣預計可達1.8萬宗，二手私宅成交量則將增至3.5萬宗。同時，2025年整體私人住宅的成交金額預計將增長14%，達到5,000億元，創下近四年新高。

前瞻2025年，筆者預計樓價可按年升約5%，中小型住宅漲幅可達6%至8%；豪宅物業在投資移民及高端人才的支持下，也預計有3%至5%的增長。至於租金方面，隨著大量人才的湧入，租金將繼續上漲，其中中小型住宅的租金在2025年預計再增8%；豪宅租金同樣強勁，按年有望再漲5%。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮