入市車位按揭須知

本港車位一直出現不足問題，年初有政府議員指出去年共有63.2萬輛持牌私家車，但整體泊車位只有71.3萬個，比例僅1.13，另外部分地區的新盤車位同樣出現供不應求的情況，當中如啟德區部分新盤的車位比率亦只佔約一成。

車位有價有市，有投資者亦瞄準商機大手入市，早前市場新錄大額車位入市個案，有投資者以1.05億元大手購入上水某停車場合共201個車位，平均每個車位價值52.2萬元。若有意購入車位作自用或投資，申請按揭上有幾點需要特別留意。

首先，車位買賣一般分爲獨立車位及合契車位，兩者的按揭成數亦有所不同。自今年2月份金管局放寬非住宅物業的按揭成數上限，現時車位按揭最高可借7成按揭。由於獨立車位不符合申請按揭保險的資格，故不能申請7成以上按揭。而合契車位是連同住宅單位出售，因此整個交易可透過按保計劃承造最高9成按揭。要注意如日後打算獨立出售車位，便要先進行分契手續。

按揭年期方面，獨立車位按揭年期最長只有15年，至於按揭計劃方面，車位一般以P按為主。另外，申請車位按揭同樣需要通過供款與入息比率測試，即每月供款不得超過入息5成。

車位在稅項及轉售限制方面會較為寬鬆，自2022年政府進一步取消非住宅物業的雙倍從價印花稅，無論購入多少車位，買家亦只需繳交第2標準稅率，購買300萬元或以下的車位，印花稅只需$100，使部分買家用作短線投資，根據香港置業研究部以及土地註冊處資料顯示，今年首11個月價值100萬元或以下的純車位共錄得1,501宗註冊，較去年同期的1,116宗大增約34.5%。

最後，車位入市較易，但需要支付管理費、差餉及地租，管理費每個屋苑收費各異，另外，屋苑業主一般享有所屬屋苑車位的優先認購權，個別車位更會列明只能出租予同屋苑人士。地契亦有機會規定住客購買車位的數量，一般每個業主不得購入多於3個車位，建議入市前做好資料搜集或先向地產代理了解清楚。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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金管局日前向銀行發出指引，2021年至2023年期間以建築期付款計劃（建期）購買自用樓花物業的買家，按揭成數由最高7成放寬至最高8成，同時上調「供款與入息比率」上限，由最高5成調升至最高6成。

新安排是為協助早年在樓價高位購買樓花物業，並選用建築期付款的買家，解決因現時樓價回調，而未能額外籌措首期上會的問題。而近年經濟未完全復甦，有買家或因收入有所下降，申請按揭時未能通過銀行入息要求，放寬供款入息比率上限便可助買家更易達到入息門檻。

自新措施推出後，本公司接獲部分客戶查詢，發現有些人誤以為可以成交價／合約價申請最高8成按揭，筆者亦在此釐清，銀行仍是以上會時的最新估價審批按揭。

簡單舉例，買家去年以1,000萬元購入一個物業，現時上會申請按揭時，銀行為物業進行估價，物業最新估值只有900萬元，因銀行一般最多只可批出7成按揭，貸款額便由最多700萬元（1,000萬元x7成）下跌至630萬元（900萬元x7成），變相買家需要額外補70萬元差價。新措施推出後，銀行按揭成數上限放寬至最高8成，即買家無須額外補差價便可上會。不過買家能否毋須抬錢上會，亦要視乎買家需要借的成數以及物業最新估值跌幅而定。

另外，雖然銀行放寬了按揭成數以及「供款與入息比率」要求，但基於風險管理，銀行審批按揭時，或有機會輕微上調按揭利率，但相關細節仍有待銀行釐清。筆者建議有意選用新措施的買家，應先向銀行或大型專業按揭中介了解及查詢再作決定。

最後，筆者建議有意置業人士的財政預算要鬆動，應先審視自身供款及承受風險的能力，按揭成數避免「借太盡」，並預留多些資金，令前期開支更鬆動，及應對未來不確定的風險。首置人士在有限能力下，可先向碼數較細的中小型單位入手，如日後有需要才考慮轉換更大的單位。

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