金管局日前向銀行發出指引，2021年至2023年期間以建築期付款計劃（建期）購買自用樓花物業的買家，按揭成數由最高7成放寬至最高8成，同時上調「供款與入息比率」上限，由最高5成調升至最高6成。
新安排是為協助早年在樓價高位購買樓花物業，並選用建築期付款的買家，解決因現時樓價回調，而未能額外籌措首期上會的問題。而近年經濟未完全復甦，有買家或因收入有所下降，申請按揭時未能通過銀行入息要求，放寬供款入息比率上限便可助買家更易達到入息門檻。
自新措施推出後，本公司接獲部分客戶查詢，發現有些人誤以為可以成交價／合約價申請最高8成按揭，筆者亦在此釐清，銀行仍是以上會時的最新估價審批按揭。
簡單舉例，買家去年以1,000萬元購入一個物業，現時上會申請按揭時，銀行為物業進行估價，物業最新估值只有900萬元，因銀行一般最多只可批出7成按揭，貸款額便由最多700萬元（1,000萬元x7成）下跌至630萬元（900萬元x7成），變相買家需要額外補70萬元差價。新措施推出後，銀行按揭成數上限放寬至最高8成，即買家無須額外補差價便可上會。不過買家能否毋須抬錢上會，亦要視乎買家需要借的成數以及物業最新估值跌幅而定。
另外，雖然銀行放寬了按揭成數以及「供款與入息比率」要求，但基於風險管理，銀行審批按揭時，或有機會輕微上調按揭利率，但相關細節仍有待銀行釐清。筆者建議有意選用新措施的買家，應先向銀行或大型專業按揭中介了解及查詢再作決定。
最後，筆者建議有意置業人士的財政預算要鬆動，應先審視自身供款及承受風險的能力，按揭成數避免「借太盡」，並預留多些資金，令前期開支更鬆動，及應對未來不確定的風險。首置人士在有限能力下，可先向碼數較細的中小型單位入手，如日後有需要才考慮轉換更大的單位。
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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦
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《施政報告》出台前，市場觀望情緒濃厚，加上當時經濟及股市疲弱，影響整體市場氣氛，即使新盤開價極具競爭力亦難力挽狂瀾，按揭數字同受影響，根據金管局最新住宅按揭調查數據顯示，10月份新取用按揭貸款宗數及金額分別錄得2,475宗及112.23億元，對比9月份的3,457宗及153.53億元，宗數及金額分別下跌982宗（28.4%）及41.3億元（26.9%），宗數創1997年有記錄以來月度新低，金額則創8.5年新低。
隨著10月份《施政報告》出台後，加上銀行減息等因素，樓市交投即時回升，根據土地註冊處各類物業買賣註冊統計，整體物業註冊宗數由9月份的3,843宗，連升2個月至11月份的7,689宗，創今年月度次高。市場觀望氣氛消除並加快用家及投資者入市步伐，部分推售的大型新盤成績理想，近期銀行估價回穩，新申請及新批出按揭數字亦有所回升，最新新申請按揭貸款的宗數為7,289宗，按月大增2,312宗（46.5%），連跌2個月後回升，創5個月新高。而新批出按揭貸款宗數及金額分別錄4,130宗及189.68億元，宗數及金額按月分別增加359宗（9.5%）及16.46億元（9.5%），宗數及金額均連跌2個月後回升。相信新取用按揭貸款數字亦暫時見底，並會於下月谷底反彈。
值得注意，受年結效應因素影響，本港1個月同業拆息反覆上揚，並維持4厘以上水平，H按實際利率繼續以封頂位計算，而該計劃於10月份選用比例報89.2%，按月升0.6%，至於P按計劃的選用比例報3.6%，按月跌0.6%，創5個月新低。另外，早前有銀行再次推出定息按揭產品，藉此提升競爭力吸客，計劃已初見成效。從數據可見，定息按揭計劃最終打破20個月的悶局，作出「零的突破」，10月份定息按揭選用比例由0%升至1.8%，創出22個月的新高。不過此計劃的申請日期暫時截至本月底，待推廣期完結後，H按未來仍是主導市場的按揭計劃。
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