金管局日前向銀行發出指引，2021年至2023年期間以建築期付款計劃（建期）購買自用樓花物業的買家，按揭成數由最高7成放寬至最高8成，同時上調「供款與入息比率」上限，由最高5成調升至最高6成。
新安排是為協助早年在樓價高位購買樓花物業，並選用建築期付款的買家，解決因現時樓價回調，而未能額外籌措首期上會的問題。而近年經濟未完全復甦，有買家或因收入有所下降，申請按揭時未能通過銀行入息要求，放寬供款入息比率上限便可助買家更易達到入息門檻。
自新措施推出後，本公司接獲部分客戶查詢，發現有些人誤以為可以成交價／合約價申請最高8成按揭，筆者亦在此釐清，銀行仍是以上會時的最新估價審批按揭。
簡單舉例，買家去年以1,000萬元購入一個物業，現時上會申請按揭時，銀行為物業進行估價，物業最新估值只有900萬元，因銀行一般最多只可批出7成按揭，貸款額便由最多700萬元（1,000萬元x7成）下跌至630萬元（900萬元x7成），變相買家需要額外補70萬元差價。新措施推出後，銀行按揭成數上限放寬至最高8成，即買家無須額外補差價便可上會。不過買家能否毋須抬錢上會，亦要視乎買家需要借的成數以及物業最新估值跌幅而定。
另外，雖然銀行放寬了按揭成數以及「供款與入息比率」要求，但基於風險管理，銀行審批按揭時，或有機會輕微上調按揭利率，但相關細節仍有待銀行釐清。筆者建議有意選用新措施的買家，應先向銀行或大型專業按揭中介了解及查詢再作決定。
最後，筆者建議有意置業人士的財政預算要鬆動，應先審視自身供款及承受風險的能力，按揭成數避免「借太盡」，並預留多些資金，令前期開支更鬆動，及應對未來不確定的風險。首置人士在有限能力下，可先向碼數較細的中小型單位入手，如日後有需要才考慮轉換更大的單位。
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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦
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據中原(工商舖)統計，第四季工商舖市場錄得約753宗買賣成交，總成交宗數則錄得約3,588宗，按年上升約20.9%，重回逾3,000宗水平，反映工商舖市場回穩。而第四季成交金額則攀升至226.9億元，為2022年至今單季最高。全年截止12月15日共錄得約3,588宗工商舖買賣成交，按例上升約20.9 %，而總成交金額則錄得約643.32億元，較去年同期約640億元相約。
中原(工商舖)董事總經理潘志明表示，明年市場仍有利好因素，包括息口預計向下、金融業理想等，在改裝學生宿舍熱潮持續下，工商舖大手買賣交投保持熾熱，帶動整體買賣表現，明年第一季整體工商舖可錄得約940宗買賣成交，成交金額約126億元。對於明年走勢，他認為目前市場仍在消化低價盤，相信整體價格未見底，特別以商舖仍受多項不利因素包括消費模式轉變，租售價均料跌1成或以上。
至於商廈市場，中原(工商鋪)寫字樓部董事陳雁樓表示，商廈市場仍由買家主導，買賣價格相對較爲受壓，預計2026年商廈呎價持平，個別地區仍有約5%下跌空間，相信隨着更多實力買家會因價格理想而積極入市尋寶，預料2026年第一季可錄得約240宗買賣成交，涉及買賣金額約60億元;租務方面則見平穩，預料第一季可錄得約1500宗水平，整體租金走勢與買賣價同步，維持在5%跌幅之內。
至於工廈市場，中原(工商鋪)工商部董事劉重興預料第一季可錄得買賣個案約500宗，成交金額約36億元，物業價格大致維持平穩，個別地區如黃竹坑、柴灣、觀塘則有約5%回落空間。此外，由於工廈物業空置率持續高企，市場期待政府有機會重新檢討及增加工廈物業用途，並加快改裝工廈物業的審批過程，提振工廈物業買賣成交;租務表現將進一步回升，工廈租金走勢預計維持平穩至下跌5%水平，第一季租務成交可錄約1200宗。
(相片左起)中原（工商舖）工商部董事劉重興、中原(工商舖)董事總經理潘志明、中原（工商鋪）寫字樓部董事陳雁樓。
