定按計劃選用佔比出現零的突破

《施政報告》出台前，市場觀望情緒濃厚，加上當時經濟及股市疲弱，影響整體市場氣氛，即使新盤開價極具競爭力亦難力挽狂瀾，按揭數字同受影響，根據金管局最新住宅按揭調查數據顯示，10月份新取用按揭貸款宗數及金額分別錄得2,475宗及112.23億元，對比9月份的3,457宗及153.53億元，宗數及金額分別下跌982宗（28.4%）及41.3億元（26.9%），宗數創1997年有記錄以來月度新低，金額則創8.5年新低。

隨著10月份《施政報告》出台後，加上銀行減息等因素，樓市交投即時回升，根據土地註冊處各類物業買賣註冊統計，整體物業註冊宗數由9月份的3,843宗，連升2個月至11月份的7,689宗，創今年月度次高。市場觀望氣氛消除並加快用家及投資者入市步伐，部分推售的大型新盤成績理想，近期銀行估價回穩，新申請及新批出按揭數字亦有所回升，最新新申請按揭貸款的宗數為7,289宗，按月大增2,312宗（46.5%），連跌2個月後回升，創5個月新高。而新批出按揭貸款宗數及金額分別錄4,130宗及189.68億元，宗數及金額按月分別增加359宗（9.5%）及16.46億元（9.5%），宗數及金額均連跌2個月後回升。相信新取用按揭貸款數字亦暫時見底，並會於下月谷底反彈。

值得注意，受年結效應因素影響，本港1個月同業拆息反覆上揚，並維持4厘以上水平，H按實際利率繼續以封頂位計算，而該計劃於10月份選用比例報89.2%，按月升0.6%，至於P按計劃的選用比例報3.6%，按月跌0.6%，創5個月新低。另外，早前有銀行再次推出定息按揭產品，藉此提升競爭力吸客，計劃已初見成效。從數據可見，定息按揭計劃最終打破20個月的悶局，作出「零的突破」，10月份定息按揭選用比例由0%升至1.8%，創出22個月的新高。不過此計劃的申請日期暫時截至本月底，待推廣期完結後，H按未來仍是主導市場的按揭計劃。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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根據2021年政府統計處數據顯示，全港有逾6成業主已經供滿樓，該批業主若需要大額資金作投資、周轉或其他用途，可透過現契樓重按（現契套現），將磚頭變作一筆資金作不同用途。

 

現契套現是指將已供滿的現契物業重新抵押予銀行，並向銀行申請按揭及套現一筆新資金。利率與一般新造按息相同，申請人需要向銀行提交身份證明文件、住址證明、樓契正本、入息或資產證明。銀行審批後，會向申請人發出按揭貸款信並會為物業進行估價，整個過程大約需時1個月。

按揭成數方面，現時政府放寬按揭成數上限，如申請人有固定收入，便可透過入息審查套現最高7成按揭。不過部分供滿樓的業主已到達退休年齡，在沒有入息的情況下，便需要用資產水平申請按揭，個別銀行亦可批出最高5成按揭。

若果沒有入息但想申請7成按揭亦有其他方法，有銀行會要求申請人提供至少12至24個月的還款證明，以確保每月能夠準時還款。有銀行則會要求申請人提供足夠資產證明，假設抵押物業價值1,000萬元，申請人如有200萬元現金，銀行除了可批出基本5成按揭（500萬元）之餘，亦可額外批出200萬元，即合共700萬元按揭貸款。審查方法及最高可借按揭成數視乎不同銀行做法而定。

還款年期方面，銀行會以75減或80減人齡或樓齡計算，並以較低者為準，如申請人為退休人士，則未必可以做到最長30年還款期，不過可考慮增加年輕的擔保人增加還款期。假設申請人年齡67歲，銀行以80減年齡67計算，最長還款期只有13年；如申請人以其30歲兒子為擔保人，還款年期便可增至30年。

此外，即使沒有資金需要，不少現契樓業主亦會現契套現一少筆資金，便可於按揭期內將樓契存放在銀行，避免樓契遺失，使物業變成無契樓的風險。不同銀行對現契套現的審批方式及按揭成數各有不同，建議可向相關銀行或大型按揭轉介公司查詢。

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