拆解現契樓重按套現

根據2021年政府統計處數據顯示，全港有逾6成業主已經供滿樓，該批業主若需要大額資金作投資、周轉或其他用途，可透過現契樓重按（現契套現），將磚頭變作一筆資金作不同用途。

 

現契套現是指將已供滿的現契物業重新抵押予銀行，並向銀行申請按揭及套現一筆新資金。利率與一般新造按息相同，申請人需要向銀行提交身份證明文件、住址證明、樓契正本、入息或資產證明。銀行審批後，會向申請人發出按揭貸款信並會為物業進行估價，整個過程大約需時1個月。

按揭成數方面，現時政府放寬按揭成數上限，如申請人有固定收入，便可透過入息審查套現最高7成按揭。不過部分供滿樓的業主已到達退休年齡，在沒有入息的情況下，便需要用資產水平申請按揭，個別銀行亦可批出最高5成按揭。

若果沒有入息但想申請7成按揭亦有其他方法，有銀行會要求申請人提供至少12至24個月的還款證明，以確保每月能夠準時還款。有銀行則會要求申請人提供足夠資產證明，假設抵押物業價值1,000萬元，申請人如有200萬元現金，銀行除了可批出基本5成按揭（500萬元）之餘，亦可額外批出200萬元，即合共700萬元按揭貸款。審查方法及最高可借按揭成數視乎不同銀行做法而定。

還款年期方面，銀行會以75減或80減人齡或樓齡計算，並以較低者為準，如申請人為退休人士，則未必可以做到最長30年還款期，不過可考慮增加年輕的擔保人增加還款期。假設申請人年齡67歲，銀行以80減年齡67計算，最長還款期只有13年；如申請人以其30歲兒子為擔保人，還款年期便可增至30年。

此外，即使沒有資金需要，不少現契樓業主亦會現契套現一少筆資金，便可於按揭期內將樓契存放在銀行，避免樓契遺失，使物業變成無契樓的風險。不同銀行對現契套現的審批方式及按揭成數各有不同，建議可向相關銀行或大型按揭轉介公司查詢。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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按揭證券公司執行董事兼總裁鮑克運表示，截至11月底，「百分百擔保特惠貸款」和「百分百擔保個人特惠貸款計劃」的累計壞帳率分別為18.5%及21.2%。

按揭證券公司2024年度年報封面

上述情況主要是疫情後市民生活習慣和經濟環境變化，部分中小企經營環境亦未如預期改善。現時兩項計劃已分別收回約37%及41%貸款，其餘大部分亦正如期還款。

鮑克運在《匯思》撰文表示，截至10月底，「百分百擔保特惠貸款」超過三成違約的借款企業及擔保人正面臨或已清盤和破產，近兩成以貸款機構申請法庭判令方式追討；其餘約一半主要是貸款機構透過委任代理人或自行催收。此外，「百分百擔保個人特惠貸款計劃」近兩成違約的借款人正面臨或已破產。

鮑克運指出，兩項產品旨在為受疫情影響的企業及市民提供及時支援，還款能力並非審批考慮因素之一，政府亦將兩款產品整體壞帳率假設在25%水平，但亦設有機制防範濫用。截至10月底，按證公司及貸款機構在兩項計劃申請審查過程中，合共拒絕或阻截約3100宗懷疑涉及違法行為的申請，總金額達53.1億元，有效避免潛在風險和壞帳損失。

他表示，施政報告提出將「中小企融資擔保計劃」八成信貸擔保產品申請期延長2年至2028年3月底，九成信貸擔保產品申請期則於明年3月底結束。截至上月底，兩項產品已合計惠及約2.5萬家企業和約40萬名僱員。