樓價有望年底止跌回穩 負資產或高位回落

金管局最新公布2024年第3季負資產個案錄得40,713宗，涉及金額2,075.1億港元，對比第2季錄得的30,288宗及1,549.92億港元，宗數及金額按季分別增加10,425宗（34.4%）及525.18億港元（33.9%），宗數創自2003年第4季（67,575宗）後即近21年的新高。

自今年2月政府宣佈全面撤辣，3月及4月樓市曾出現輕微反彈，使第2季負資產數字有所回落。但撤辣效應不繼，加上當時息口仍然高企，以及發展商低價推盤使二手價格受壓，其後樓價升幅全已蒸發並且倒跌。根據差餉物業估價署公佈，今年第3季私人住宅售價指數報292.8點，創下自2016年第3季即8年的季度新低，與2021年第3季的歷史高位397.9點相，比更急挫逾2成半（26.4%）。

另外，自2019年10月「林鄭plan」推出，放寬按揭保險成數的樓價上限，選用按揭保險的數字一直攀升，2021年更與樓價一同升至歷史新高。早幾年前選用較高按揭成數的買家比例急增，因此現時樓價由高位回落逾2成半，這一批於樓價高企入市，並承造較高按揭成數的業主便會較大機會跌入負資產，亦使第3季負資產數字按季上升。

負資產個案中，超過3個月未償還按揭貸款的拖欠比率為0.13%，仍屬低水平，絕大部份業主的供款能力仍穩健，銀行借貸風險可控。不過，有意置業之人士需要衡量自身經濟及供款能力，並且避免「借太盡」，緊記按時供款以及預留至少半年的後備資金。

美國及香港減息周期已經開展，市場料美聯儲將於11月份及12月份各減息1/4厘，筆者認為本港一個月銀行同業拆息（HIBOR）將進一步回落至3厘水平，而本港銀行亦有機會再次下調最優惠利率（P），加上最新一份《施政報告》推出多項放寬按揭措施，為樓市帶來提振作用，並加快用家及投資者入市步伐。近期不少發展商睇好後市，並提價推售新盤及餘貨單位，料樓價有望於年底止跌回穩，負資產個案亦有機會高位回落。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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新一份《施政報告》推出多項放寬按揭措施，當中包括非自用物業的按揭成數上限由6成放寬至7成、「供款與入息比率」上限由40%調升至50%，以及本身有其他按揭在身，按揭成數及「供款與入息比率」上限無須調低10%，此措施可讓購買物業作出租用途的投資客即時受惠。

首期方面，假設購入一個800萬物業作出租用途，可承造按揭成數由放寬前最多6成增至7成，即首期開支由320萬元大幅減少80萬元（25%）至240萬元。入息要求方面，申請人的「供款與入息比率」上限則由放寬前40%調升至50%，入息門檻顯著下降。

現時按息下跌，租金回報高，「供平過租」的情況下，配合新按揭措施，投資客入已加快入市步伐，近期新盤項目交投個案中，投資客比例更高達約4成，有意入市並用作出租用途的買家有幾個事項需要注意。

首先，若買家本身有另一按揭物業在身，如購買新物業作出租用途，銀行審批買家入息時，會將新物業及現有物業的供款一同計算。假設買家現有A物業的每月供款金額為$10,000，現時想購買B物業，每月供款$20,000，計算「供款與入息比率」時，銀行會將兩個物業的每月供款相加計算，換言之買家入息最少為$60,000(($10,000+$20,000）X2)才能通過最低入息要求。

雖然銀行審批買家入息時需要將新物業及現有物業的供款一同計算，不過租金收入可當作入息計算，並助買家更易通過審查，若單位屬連租約物業，部分銀行會以租金的7至8成作入息計算；若單位未正式租出，部分銀行亦會接受「擬租金收入」，並委托測量師行為單位估算租值，一般以預計租值的6成計算入息。

另外要注意，按揭保險公司「物業必須為自住居所」的規定仍然存在，除非有特定情況，透過按揭保險計劃申請高成數按揭的物業不能作出租用途。業主若果想將按保物業由自用轉為出租，可以透過轉按「甩按保」，將按揭成數降至7成或以下，才能將單位合法出租。

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