樓價有望年底止跌回穩 負資產或高位回落

金管局最新公布2024年第3季負資產個案錄得40,713宗，涉及金額2,075.1億港元，對比第2季錄得的30,288宗及1,549.92億港元，宗數及金額按季分別增加10,425宗（34.4%）及525.18億港元（33.9%），宗數創自2003年第4季（67,575宗）後即近21年的新高。

自今年2月政府宣佈全面撤辣，3月及4月樓市曾出現輕微反彈，使第2季負資產數字有所回落。但撤辣效應不繼，加上當時息口仍然高企，以及發展商低價推盤使二手價格受壓，其後樓價升幅全已蒸發並且倒跌。根據差餉物業估價署公佈，今年第3季私人住宅售價指數報292.8點，創下自2016年第3季即8年的季度新低，與2021年第3季的歷史高位397.9點相，比更急挫逾2成半（26.4%）。

另外，自2019年10月「林鄭plan」推出，放寬按揭保險成數的樓價上限，選用按揭保險的數字一直攀升，2021年更與樓價一同升至歷史新高。早幾年前選用較高按揭成數的買家比例急增，因此現時樓價由高位回落逾2成半，這一批於樓價高企入市，並承造較高按揭成數的業主便會較大機會跌入負資產，亦使第3季負資產數字按季上升。

負資產個案中，超過3個月未償還按揭貸款的拖欠比率為0.13%，仍屬低水平，絕大部份業主的供款能力仍穩健，銀行借貸風險可控。不過，有意置業之人士需要衡量自身經濟及供款能力，並且避免「借太盡」，緊記按時供款以及預留至少半年的後備資金。

美國及香港減息周期已經開展，市場料美聯儲將於11月份及12月份各減息1/4厘，筆者認為本港一個月銀行同業拆息（HIBOR）將進一步回落至3厘水平，而本港銀行亦有機會再次下調最優惠利率（P），加上最新一份《施政報告》推出多項放寬按揭措施，為樓市帶來提振作用，並加快用家及投資者入市步伐。近期不少發展商睇好後市，並提價推售新盤及餘貨單位，料樓價有望於年底止跌回穩，負資產個案亦有機會高位回落。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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萊坊星期三(1月14日)在新聞發佈會公布 2026 年香港物業市場預測，指住宅市場現復甦跡象，若減息落地並帶動按揭成本回落，有望逐步推動樓價回升。萊坊大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，預期 2026 年一般住宅樓價上升約 5%至8%，住宅租金升 3%至5% 。
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萊坊料2026年一般住宅樓價升 5%至8%。萊坊提供圖片

住宅與豪宅重點
一般住宅方面，市場仍需時間消化貨尾，發展商料續以優惠及更靈活付款安排加快去庫存；成交量趨於穩定，地段佳且定價具競爭力的項目將續受追捧。萊坊估計，減息預期若令按揭利率進一步回落，將改善置業負擔能力並提升入市意欲，支持樓價溫和上升 。

萊坊料2026年一般住宅樓價升 5%至8%，豪宅樓價續向上。資料圖片

豪宅方面，萊坊提到近期交投回暖，市場氣氛改善及現金充裕買家入市意欲，配合供應相對有限，或支撐豪宅樓價續向上；豪宅租賃亦受人才及專業人士需求帶動，啟德、西九龍等地段續受內地租戶青睞。

（由左至右）: 萊坊高級董事及住宅物業代理部主管劉文華、萊坊執行董事及香港區商業物業服務部主管劉柏汶、大中華區投資部主管胡孝直、萊坊高級董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒、萊坊執行董事和九龍區商業物業服務部主管吳志峰及萊坊高級董事及商舖部主管麥海倫。

商業物業與投資、零售
寫字樓方面，萊坊指出港島甲級寫字樓租賃市場仍受空置率高企影響，但中環優質寫字樓需求改善；九龍市場則呈兩極化，優質海景甲廈相對有承接力，供應較多的區域仍有下行壓力。

投資物業方面，發佈會指 2025 年香港投資市場錄得 151 宗逾 1 億港元成交、涉資約 603 億港元，按年升 45%，並預期 2026 年 PBSA、酒店、寫字樓等板塊交易可望保持活躍 。零售物業方面，發佈會強調電商與跨境消費令市場結構性改變，預計 2026 年核心街舖與地區商場租金走勢將更分化。