購買物業作出租用途 按揭3大須知

新一份《施政報告》推出多項放寬按揭措施，當中包括非自用物業的按揭成數上限由6成放寬至7成、「供款與入息比率」上限由40%調升至50%，以及本身有其他按揭在身，按揭成數及「供款與入息比率」上限無須調低10%，此措施可讓購買物業作出租用途的投資客即時受惠。

首期方面，假設購入一個800萬物業作出租用途，可承造按揭成數由放寬前最多6成增至7成，即首期開支由320萬元大幅減少80萬元（25%）至240萬元。入息要求方面，申請人的「供款與入息比率」上限則由放寬前40%調升至50%，入息門檻顯著下降。

現時按息下跌，租金回報高，「供平過租」的情況下，配合新按揭措施，投資客入已加快入市步伐，近期新盤項目交投個案中，投資客比例更高達約4成，有意入市並用作出租用途的買家有幾個事項需要注意。

首先，若買家本身有另一按揭物業在身，如購買新物業作出租用途，銀行審批買家入息時，會將新物業及現有物業的供款一同計算。假設買家現有A物業的每月供款金額為$10,000，現時想購買B物業，每月供款$20,000，計算「供款與入息比率」時，銀行會將兩個物業的每月供款相加計算，換言之買家入息最少為$60,000(($10,000+$20,000）X2)才能通過最低入息要求。

雖然銀行審批買家入息時需要將新物業及現有物業的供款一同計算，不過租金收入可當作入息計算，並助買家更易通過審查，若單位屬連租約物業，部分銀行會以租金的7至8成作入息計算；若單位未正式租出，部分銀行亦會接受「擬租金收入」，並委托測量師行為單位估算租值，一般以預計租值的6成計算入息。

另外要注意，按揭保險公司「物業必須為自住居所」的規定仍然存在，除非有特定情況，透過按揭保險計劃申請高成數按揭的物業不能作出租用途。業主若果想將按保物業由自用轉為出租，可以透過轉按「甩按保」，將按揭成數降至7成或以下，才能將單位合法出租。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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香港多年來都屬於全球最長壽地區之一，長者最大的憂慮是退休後的收入是否足以維持往後退休生活。而近年越來越多人開始關注退休理財產品，市面上亦有不同類型的相關產品可供選擇，最簡單當然是選擇定期存款收息，但如果想透過定期存款以外的方法作收息投資，創造被動又穩定的收入，坊間亦有不少低風險的理財產品可以考慮。

近幾年受長者歡迎的一項理財產品為政府發行的銀色債券，此產品專為60歲或以上長者而設，一般年期為三年以及每六個月派一次息，利息與平均按年通脹率掛鈎，並設有最低息率，可謂接近零風險的投資，今年認購人數亦高達逾30萬。不過銀色債券屬配發機制以及設有配發上限，所以屬中短期投資。

如想退休後可定期獲得一筆長期固定收入，則可考慮購買即期年金計劃，將已累積的財富轉化成為終身及穩定的退休收入，並讓長者規律地使用退休積蓄，安享晚年。投保人需要一次性支付一筆保費，以換取退休後每月獲得一筆年金收入，直至終老。此計劃一般較適合沒有收入但有充裕儲蓄的退休人士。

若果沒有充裕儲蓄或不想預先付出一大筆錢，如擁有物業，不妨考慮安老按揭計劃（俗稱「逆按揭」），計劃是以自身的物業作抵押，並選擇10年、15年、20年的固定年期或者終身每月獲得固定收入，此外，申請人亦可選擇一筆過獲取所有貸款。

安老按揭一大特點為申請人每月有收入之餘，亦可終身安居於所抵押的物業内至百年歸老，並且不需要償還貸款。利息和按揭保費將會計入安老按揭貸款的總結欠，當百年歸老後，遺產代理人可選擇清還貸款並優先贖回物業。而用於抵押的物業估值、借款人的年齡及所選年期都會影響每月收入，年期越短、物業估值及借貸人年齡越高，金額就會越高。

市面上的退休投資產品五花八門，有興趣的人士要小心相關風險及留意細節條款，如對該投資產品有疑問，應先向相關機構先作詳細咨詢。

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