2025年樓按市場預測（下）

上回筆者闡述了今年兩大樓按市場預測重點，分別為「樓市交投回穩 料新取用住宅按揭數字恢復正增長」及「樓價回落 轉按誘因未有大增 料轉按數字低位橫行」，今回將繼續講解2025年樓按市場的另外兩大預測。

料港P降至加息周期前水平 實際按息降至3.25厘水平

美國最新11月份美國消費者物價指數(CPI)報2.7%，核心CPI按年維持3.3%，雖然仍為市場預期，但面對美國侯任總統的政策不確定性，美聯儲今年或會減慢減息步伐，估計美聯儲視乎未來通脹、金融市場以及勞動力市場走勢，今年仍至少有2次減息機會，基準利率將下調至3.75厘至4厘區間，即降至中性利率水平。

香港方面，預計本港一個月拆息或反覆徘徊4厘或以下水平，而本港銀行視乎港美息口走勢、經濟環境以及自身策略，不排除繼續減息，最優惠利率（P）亦有機會於今年年底前降至加息周期前的水平，實際新造按揭息率將降至3.25厘水平，即為2023年以來的低位。

樓市交投回穩 料現樓按揭谷底反彈 樓花按揭將挑戰5年新高

2025年全年現樓按揭宗數錄得50,500宗，對比2023年的73,906宗下跌23,406宗(31.7%)，創自2001年有紀錄以來的年度新低，而全年樓花按揭宗數則為4,186宗，對比2023年的1,581宗大增2,605宗(164.8%)，創近3年的年度新高。

現時按息回落至合理水平，樓價亦有顯著回調，如經濟進一步復甦，將有助增加用家及投資者信心及加快入市步伐，交投將逐步回穩，現樓按揭亦有望谷底反彈，料今年全年宗數將回升1成至55,000宗。

另外，今年一手將繼續主導市場，而受惠政府放寬多項樓花按揭措施，去年首次推售的樓花新盤中，約6成買家選用即供付款方法，料選用即供付款的佔比將穩步上揚，今年樓花按揭宗數有望上試6,000宗水平，即按年升逾4成，挑戰近5年新高。

更多經絡按揭轉介資訊

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

今年一手銷情回勇，根據土地註冊處資料顯示，今年首11個月一手私人住宅註冊宗數報15,990宗，已高於去年全年10,650宗。而根據經絡按揭轉介研究部及各大地產商的成交記錄冊，今年首次出售的新盤樓花，選用即供付款方法（即供）的比例佔逾6成，當中超過一半新盤的即供佔比更高達7成以上，相比起去年一手新盤的即供比例不多於3成，情況明顯出現大逆轉。

選用即供比例急增受多個因素影響。首先，過去2年為加息周期，不少新盤買家擔心息口持續上升，傾向選用建期付款以免即時供樓捱貴息。不過市場早已預視美國於今年開始減息周期，事實上美國亦於今年9月開展減息周期，而本港銀行亦跟隨減息，使買家不需擔心息口上升問題。此外，過去承造樓花按揭有不少限制，而政府自去年開始逐步放寬樓花按揭範圍，並與現樓按揭睇齊。因樓花沒有按揭限制之餘，加上發展商提供給即供買家的折扣優惠一般亦比建期多，使更多樓花買家以即供上會。

除以上原因，近年樓價顯著回落，不時出現新盤買家上會時發生估價不足的新聞，甚至有買家未能籌錢上會而最終撻訂收場。近日政府出招放寬樓花物業最高按揭成數以及供款與入息比率上限，銀行可以向合資格用家提供最高八成的按揭貸款，以及上調供款與入息比率上限至六成。為免夜長夢多，現時大多數買家會透過即供方法即時上會，鎖定樓價，避免日後遇上估價不足而需要尋找擔保人或抬錢上會等問題。

基於各種原因，推使今年更多樓花買家透過即供上會，根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，今年首11個月樓花按揭宗數為3,865宗，對比去年同期的1,501宗增加2,364宗(157.5%)，相信今年樓花按揭宗數可突破4千宗水平。而現時息口回落、政府撤銷樓花按揭限制，相信一手買家選用即供的佔比將會繼續保持高企，筆者料明年樓花數字將會平穩向上。

更多經絡按揭轉介資訊