2025年樓按市場預測（上）

2025年伊始，期望本港樓市有一番新景象。港美減息周期已開展，年內仍有減息空間，相信將有助本港營商環境，帶動經濟進一步復蘇，樓市交投將逐步回穩。而發展商推盤態度亦趨積極，市場統計今年逾85個新盤有望登場，共涉逾過3萬伙。展望2025年按市及息口走勢，筆者作出了4大預測。

樓市交投回穩 料新取用住宅按揭數字恢復正增長

去年住宅按揭受樓市交投下跌以及轉按市場大幅萎縮影響，數字按年大幅下跌，根據金管局數據顯示，去年首11個月新取用按揭貸款額及宗數為1,626.4億元及36,362宗，比2023年同期的2,259.99億元及47,398宗，分別下跌633.59億元（28%）及11,036宗（23.3%），金額創近11年的首11個月新低，宗數則創1997年有記錄以來的首11個月新低。

今年息口或繼續回落，政府最新樓按政策以及人才計劃的效果亦將逐漸浮現，料樓市交投將逐步回穩，筆者預計今年新取用住宅按揭將恢復正增長，金額及宗數回升至約2,050億元及45,000宗水平。

 

樓價回落 轉按誘因未有大增 料轉按數字低位橫行

去年上半年受高息環境影響，資金成本持續高企情況下，銀行曾收緊按揭步伐及相關優惠，加上樓價回軟，銀行估價趨向審慎，使轉按數字大幅萎縮，去年首11個月轉按金額及宗數只錄得282.68億元及6,811宗，比去年同期分別大跌661.99億元（70.1%）及13,573宗（66.6%），金額創近12年的首11個月新低，宗數創自2003年有記錄以來的首11個月新低。

雖然去年年尾個別銀行重啟轉按現金回贈，息口亦有所回落，但樓價由2021年歷史高位回落逾2成半，早幾年前大部份買家透過高成數按揭上會，如現時想轉按，大機會面對估價不足問題，加上銀行轉按現金回贈仍然偏低，息率等因素未誘發到業主的轉按意欲，轉按誘因未有大增的情況下，主要由少量加按套現、除名及發展商高成數按揭轉按慳息的業主作支撐，料今年的轉按金額及宗數將繼續低位橫行。

下回筆者將繼續講解2025年樓按市場的另外兩大預測。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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12月份美聯儲議息會議結束，宣布減息0.25厘，基準利率由4.5厘至4.75厘區間，下調至4.25厘至4.5厘區間，是次已是年內連續3次減息，共已減息1厘。本港大型銀行同日跟隨宣布減息，下調最優惠利率（P）0.125厘。總結今年，本港銀行最優惠利率分別於9月份、11月份以及12月份各減3次息，累減0.625厘。而今年港銀連番減息，對樓按市場有何影響？

減息周期正式開始前，市場P按計劃及H按計劃封頂息率為4.125厘。如當時買家申請按揭，以貸款額500萬元、年期為30年計算，每月供款為$24,232，入息要求為$48,464。當銀行減息3次共0.625厘之後，實際按息由4.125厘下調至現時3.5厘，每月供款減少$1,780（7.3%）至$22,452，入息要求則減少$3,560（7.3%）至$44,904，業主利息開支進一步下降，即時減輕供樓壓力，同時市民入市信心亦有所增加，料可帶動樓市交投量增加，促進經濟及樓按市場的復甦。息口下跌，部份銀行對按揭業務取態將轉積極，配合政府放寬多項樓按措施，對樓按市場帶來正面作用。

根據經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，今年11月份的經絡按揭息率指數(MMI)，即反映普遍按揭新客戶一般可做到的實際按息水平，最新報3.78厘，按月跌12點子，連跌6個月及創14個月新低。銀行今次第3度下調最優惠利率，料MMI亦將會進一步回落。

美國11月份美國消費者物價指數(CPI)報2.7%，核心CPI則維持3.3%，美國失業率升至4.2%，美聯儲議息聲明指出，通脹回落至2%的目標上已取得進一步進展，但目前經濟前景仍存在不穩定性，而美聯儲主席鮑威爾表示，聯儲局在控制通脹方面取得顯著進展，對通脹下降有信心，明年加息可能性不大，但會謹慎考慮未來減息步伐。筆者估計美聯儲視乎未來通脹、金融市場以及勞動力市場走勢，明年仍有至少2次減息機會，屆時本港銀行有機會繼續下調最優惠利率。

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