2024年減息事件簿

12月份美聯儲議息會議結束，宣布減息0.25厘，基準利率由4.5厘至4.75厘區間，下調至4.25厘至4.5厘區間，是次已是年內連續3次減息，共已減息1厘。本港大型銀行同日跟隨宣布減息，下調最優惠利率（P）0.125厘。總結今年，本港銀行最優惠利率分別於9月份、11月份以及12月份各減3次息，累減0.625厘。而今年港銀連番減息，對樓按市場有何影響？

減息周期正式開始前，市場P按計劃及H按計劃封頂息率為4.125厘。如當時買家申請按揭，以貸款額500萬元、年期為30年計算，每月供款為$24,232，入息要求為$48,464。當銀行減息3次共0.625厘之後，實際按息由4.125厘下調至現時3.5厘，每月供款減少$1,780（7.3%）至$22,452，入息要求則減少$3,560（7.3%）至$44,904，業主利息開支進一步下降，即時減輕供樓壓力，同時市民入市信心亦有所增加，料可帶動樓市交投量增加，促進經濟及樓按市場的復甦。息口下跌，部份銀行對按揭業務取態將轉積極，配合政府放寬多項樓按措施，對樓按市場帶來正面作用。

根據經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，今年11月份的經絡按揭息率指數(MMI)，即反映普遍按揭新客戶一般可做到的實際按息水平，最新報3.78厘，按月跌12點子，連跌6個月及創14個月新低。銀行今次第3度下調最優惠利率，料MMI亦將會進一步回落。

美國11月份美國消費者物價指數(CPI)報2.7%，核心CPI則維持3.3%，美國失業率升至4.2%，美聯儲議息聲明指出，通脹回落至2%的目標上已取得進一步進展，但目前經濟前景仍存在不穩定性，而美聯儲主席鮑威爾表示，聯儲局在控制通脹方面取得顯著進展，對通脹下降有信心，明年加息可能性不大，但會謹慎考慮未來減息步伐。筆者估計美聯儲視乎未來通脹、金融市場以及勞動力市場走勢，明年仍有至少2次減息機會，屆時本港銀行有機會繼續下調最優惠利率。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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今年一手銷情回勇，根據土地註冊處資料顯示，今年首11個月一手私人住宅註冊宗數報15,990宗，已高於去年全年10,650宗。而根據經絡按揭轉介研究部及各大地產商的成交記錄冊，今年首次出售的新盤樓花，選用即供付款方法（即供）的比例佔逾6成，當中超過一半新盤的即供佔比更高達7成以上，相比起去年一手新盤的即供比例不多於3成，情況明顯出現大逆轉。

選用即供比例急增受多個因素影響。首先，過去2年為加息周期，不少新盤買家擔心息口持續上升，傾向選用建期付款以免即時供樓捱貴息。不過市場早已預視美國於今年開始減息周期，事實上美國亦於今年9月開展減息周期，而本港銀行亦跟隨減息，使買家不需擔心息口上升問題。此外，過去承造樓花按揭有不少限制，而政府自去年開始逐步放寬樓花按揭範圍，並與現樓按揭睇齊。因樓花沒有按揭限制之餘，加上發展商提供給即供買家的折扣優惠一般亦比建期多，使更多樓花買家以即供上會。

除以上原因，近年樓價顯著回落，不時出現新盤買家上會時發生估價不足的新聞，甚至有買家未能籌錢上會而最終撻訂收場。近日政府出招放寬樓花物業最高按揭成數以及供款與入息比率上限，銀行可以向合資格用家提供最高八成的按揭貸款，以及上調供款與入息比率上限至六成。為免夜長夢多，現時大多數買家會透過即供方法即時上會，鎖定樓價，避免日後遇上估價不足而需要尋找擔保人或抬錢上會等問題。

基於各種原因，推使今年更多樓花買家透過即供上會，根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，今年首11個月樓花按揭宗數為3,865宗，對比去年同期的1,501宗增加2,364宗(157.5%)，相信今年樓花按揭宗數可突破4千宗水平。而現時息口回落、政府撤銷樓花按揭限制，相信一手買家選用即供的佔比將會繼續保持高企，筆者料明年樓花數字將會平穩向上。

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