中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
踏入新一年，各大發展商在農曆新年前爭相推盤，惟礙於一手供應仍相當充裕，去年新盤銷售率亦低於7成，發展商仍要面對去存貨壓力，相信新盤短期內仍會以低水平開價，減息周期下續採取「求量」策略。
樓市有多項利好因素，包括減息、撤辣及施政報告推出重大政策，除刺激買家入市意欲外，亦有助發展商加快貨如輪轉及資金回籠。經歷2022及2023年的低谷，去年一手市場終一洗頹勢，對發展商而言算是賣樓大豐收，全年銷售金額逾2,000億元，按年升8成，涉及成交近1.6萬宗，按年多6成。
不過，樓市仍乍暖還寒，近期新盤開價仍保持克制，不少由樓花等到現樓發售的貨尾更要繼續減價。如黃竹坑站上蓋一個剛入伙的新盤，現樓的價錢反而比2023年賣樓花時的價錢便宜超過兩成，減幅高於同期樓價跌幅。另一個屯門青山公路上車新盤，新一期單位的入場呎價更不足8,000元，比上一期再低一成，屬近年新低，新盤再現「居屋價」搶客。
據統計，去年以價單方式發售的新盤共有逾30個，涉及逾1.35萬伙，至今售出近8,400伙，銷售率由約4%至100%不等，整體銷售率約6成；當中有6個項目的銷售率達9成以上，包括有兩個項目全盤沽清，為跑馬地ONE JARDINE'S LOOKOUT及長沙灣瑜悅。
然而，去年尚餘逾5,000個未賣單位，亦變成存貨。連同其他積壓貨尾，估計發展商仍需一段較長時間去消化大量庫存，在一手供應較多的情況下，相信新盤短期內仍會以低水平開價，目標去存貨的發展商，必然會以吸引價帶動銷情，減息周期下續採取先求量推盤策略，為二手樓價添壓。
農曆新年前為傳統樓市淡季，睇樓量和成交量都一般較少，發展商亦提早「收爐」準備過年；今年卻一反常態，各大發展商推盤仍未停下腳步，距離農曆新年假期只有約兩星期，最少有6個新盤趕於新春假期前應市，涉及逾2,000伙，有上車盤，有豪宅，作為「龍年」賣樓最後衝刺，力求追回兔年的賣樓成績。對比去年初，農曆新年前只有兩個單幢盤推出，不足300伙，其他發展商以銷售貨尾為主，直至2月底全面撤辣，新盤交投才大幅反彈。
中原陳永傑
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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
撤辣至今近一年，究竟有多少內地資金流入本港，官方仍未有這方面統計，但若以買家姓名推算，2024年每10名買家之中，就有兩個屬「普通話拼音」人士，創歷史新高。
雖然人民幣兌換美元匯率跌至近一年來的新低，但由於港府去年2月底宣佈全面撤辣，非本地人來港置業成本大幅降低，足以抵消匯率影響。樓市撤辣後，大批內地客前來香港睇樓買樓，看準香港地少人多，寸金尺土，除了趁低吸納作投資外，還有受惠港府推出一系列搶人才措施，買樓收租回報吸引。
內地客入市個案持續增加，去年更多達1萬宗。中原樓市大數據顯示，2024年全港錄得逾4.75萬宗一、二手私人住宅買賣登記，當中買家姓名為「普通話拼音」人士佔多達11,567宗，或24%，涉及成交金額高達1,291億元，較2023年6,095宗及778億元分別急增90%及66%，兩項數字均創下歷史新高。
內地客「財力」方面，去年每名普通話拼音買家平均斥資1,122萬元入市，按年跌12%，創八年新低，相信與樓價下跌有關。
去年多個新盤平價推售，吸納大批內地買家，一手市場自然多了大批「普通話拼音」買家，全年多達5,526宗，較2023年2,213宗大幅增加1.5倍，佔比首次升破3成，至35%，總入市金額達797億元，按年增逾1倍，更佔整體成交近4成。
住豪宅是不少人的心願，啟德新區一帶新晉豪宅近年吸引大量內地客進駐，去年內地買家數量更相信創下歷史新高。2024年啟德共錄得2,957宗一、二私樓買賣，成交量屬全港之冠，而普通話拼音買家更佔1,478宗，即10個買家，5個是普通話拼音，比第二位的黃竹坑526宗超出近兩倍。
不得不提的是，新地發展的啟德「地王級」新盤天璽‧天，是去年最多內地客捧場新盤，共售出884伙，414伙買家屬普通話拼音。目前整個啟德，普通話拼音買家比例增至近3成，比昔日傳統內地客聚居地的九龍站約15%更高，可見內地人對新晉豪宅區情有獨鍾。
筆者認為，受惠美國持續減息，加上「新香港人」置業需求強勁，今年樓市將回穩向好，內地客續成為推動樓市主要動力；事實上，截至今年12月中，各項人才入境計劃共收到逾42萬宗申請，批出近27萬宗，期間共有約17.8萬名人才攜同家人抵港，提供大量住屋需求，他們不買樓都要租樓。
