樓契的重要性以及存放建議

樓契是物業交易以及申請按揭不可或缺的文件。申請按揭時，樓契會存放於銀行作為抵押品，當按揭貸款完全還清後，業主便可透過律師行贖回樓契，並自行存放於私人地方。在現行的契約註冊制度下，當物業要作出轉讓時，買方律師會審查物業過往樓契等業權文件，以確立賣方為真正物業擁有人，因此樓契即等於物業的出世紙，賣方需要妥善保存。

而樓契包括入伙紙、買賣合約、授權書、地契、大廈公契以至單位圖則等，某些物業的樓契更要佔用兩至三箱的文件空間。根據統計處2021年數據，全港逾6成自置物業的住戶已供滿了物業，即代表住戶已全數還清按揭貸款，並擁有物業的整個業權，未來供滿樓的業主將會增加，這些業主贖契前亦要開始想方法存放樓契。

市場上有不同樓契存放方式，包括由銀行提供的存契服務，每年需要支付約數千元的存契費。另外亦可存放於銀行保險箱，銀行會根據保險箱大小而收取年費，但現時銀行保險箱供應短缺，需要較長時間等待。亦有業主將物業加按少量貸款，樓契便可繼續放存於銀行，節省存放成本之餘，亦能靈活將資金放存高息按揭戶口慳息或作其他投資。如想節省成本，亦可將樓契存放在家中，但放存不當或會遺失，如家中發生火災等意外亦會使樓契損毀，如物業成為「無契樓」，日後價值將會大受影響。

在現行契約註冊制度下，業主須妥善保存樓契的實物正本，隨著時代變遷，政府計劃推行「業權註冊制度」以取代契約註冊制度，預計於2027年上半年實施，以及會於新批出的土地作先行，新例後批出的土地，將規定業權註冊記錄上的業權擁有人為法律認可的真正業權擁有人，可減少欺詐交易的出現之餘，亦不再需要如現行制度般檢查或保存歷年一連串業權文書，可解決因遺失業權文書正本而產生的問題之餘，亦可簡化物業轉讓程序，提高效率並減低完成物業交易的成本及風險。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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踏入2025年，早年前推售的新盤樓花開始陸續落成入伙，當時採用建築期付款的買家們亦要開始準備上會事宜，這批買家一般會傾向借較高成數按揭貸款，然而銀行提供物業的按揭成數最高只有7成，那麼現時有什麼方法可以幫助他們承造更高的成數按揭？

最普遍的做法是透過按揭證券公司提供的按揭保險計劃，申請7成以上的按揭。物業估價1,000萬元或以下最高可借9成；1,000萬元以上至1,125萬元以下可借8至9成（貸款額上限900萬元）；1,125萬元或以上至1,500萬元可借8成；1,500萬以上至1,715萬元可借7至8成（貸款額上限1,200萬元）。買家要留意，透過此計劃申請高成數按揭，需要支付一筆保費，保費視乎按揭成數及年期而定，並可分攤入每月供款中。

此外，去年金管局放寬樓花物業最高按揭貸款的監管要求，2021年1月1日至2023年12月31日簽訂臨時買賣合約並且以建築期付款的自用樓花住宅物業，銀行可向買家提供最高8成的按揭貸款，申請人毋須額外繳付保費，而「供款與入息比率」上限亦由一般最高5成增加至最高6成，即申請人可更易通過銀行入息審查。但要注意去年購買樓花的買家不涵蓋在上述日期内，因此不能使用此方法上會。

若閣下所購入中高價物業，想申請高達9成按揭亦有辦法，市面上有提供按揭保險以外的另類高成數按揭計劃，3,000萬元或以下物業均可承造最高9成按揭，審批條件與一般銀行按揭計劃類同，買家需要提交相關入息證明文件並通過入息審查。但要留意，透過此計劃申請高成數按揭，需要額外支付一筆參與費，與按揭保險保費一樣亦可分攤入每月供款中。

以上幾種高成數按揭申請的審批準則不一，建議即將上會的買家透過大型按揭轉介公司，協助配對至最合適的銀行或其他金融機構。

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