另類110%按揭計劃 樓花買家上會救生艇

本港樓價由2021年9月歷史高位回落，至今已累跌超過2成半，部分高位購入樓花物業並選擇建築期付款計劃的買家，現時物業陸續落成及入伙，但因物業的估值顯著下跌，他們申請按揭時將要面對估價不足而需要額外籌錢上會的問題。

為協助這批買家，金管局早前推出「一次性特別安排」，容許銀行放寬該批買家的按揭成數上限至現時估值的80%。不過，對於部分估價下跌幅度較大的物業，仍不足以彌補首期差價。而近日有私營按揭公司提供另類高成數按揭計劃，2021年至2023年期間以建築期付款計劃購買自用樓花物業的買家，貸款額可高達估價的110%或買入價的90%，並以較低者為準，以協助未能及時籌錢的買家解決上會問題。

舉例説明，買家於2023年以1,500萬元購入一個樓花物業，現時物業即將入伙，買家原先想借70%按揭即1,050萬元，但物業估值下跌2成至1,200萬元，如透過金管局「一次性特別安排」，最多可借80%按揭即960萬元，但仍需要額外補90萬元的差價；如買家採用私營按揭公司的另類高成數按揭計劃，便可借足原先想申請的貸款金額，即代表買家毋需補額外差價的情況下亦可順利上會，對於欠缺資金的買家而言，此計劃將成為他們的「上會救生艇」。

上述另類高成數按揭計劃所需的申請文件與一般銀行相若，買家可預先準備好稅單、其他入息及負債文件，包括但不限於糧單、薪金入數記錄、強積金證明等，以節省時間。不過，有意選用的買家亦有幾樣事項需要留意，相關計劃的按揭利率大約為3.75厘至4.25厘，最長按揭還款期為30年，並需按75減人齡為準。另外，買家亦需要支付類似按揭保費的參與費，當中有一半可分攤入每月供款中。最後，此計劃為限時推廣，如想申請，建議盡早向大型及專業的按揭中介了解詳情。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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踏入2025年，發展商趁復甦勢頭仍在的情況下，加快推售新盤步伐，近期某幾個豪宅項目亦以招標形成發售。招標是指發展商推出一系列單位，但不會標明其售價，買家須提交投標文件及擬定出價，並由發展商從眾多入標者揀選出價高者為最終買家，而發展商可在賣樓過程中保持主導角色，做法較為彈性。如有意購買招標物業，亦有一些事項需要注意。

首先，買家須於投標書填寫投標物業的投標價、個人資料及付款方法，並連同訂金遞交給發展商作為「要約」。「要約」為合約一方向另一方列出的交易條件，如另一方無條件地接受它後，便可構成為具約束力的協議。因此，當發展商接納買家簽署的投標書後，便即成為具有法律效力的文件，買家隨投標書附上的銀行本票或支票將視作臨時訂金，以支付樓價的部份款項，此時買家就不能退訂。

其次，發展商一般會以「價高者得」方式選出投標價最高的買家作交易。當買家成功投標後並需要申請按揭時，要注意如當時銀行對住宅物業的估價審慎，投標價或會出現估價不足的情況，建議買家事前預留充足的現金作首期開支。另外，有部份發展商會為招標物業提供發展商一/二按計劃，不過每家發展商的審核準則以及所需證明文件與銀行有所不同，最終能否批出按揭以及批出金額多少，發展商擁有實際主導權。

最後，投標有一系列的文件需要填妥及簽署，發展商於網上載有相關銷售安排的文件，並清楚列出招標方式及細節，入標競投前，應先仔細閱讀及了解標書內容及出售條款，並且審慎作出決定。對招標單位感興趣的買家，建設可透過專業及大型的地產代理協助，他們較為熟悉樓市狀況，或能推測到發展商的心儀價錢，從而協助買家增加投標的成功率。

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