購買招標物業3點要注意

踏入2025年，發展商趁復甦勢頭仍在的情況下，加快推售新盤步伐，近期某幾個豪宅項目亦以招標形成發售。招標是指發展商推出一系列單位，但不會標明其售價，買家須提交投標文件及擬定出價，並由發展商從眾多入標者揀選出價高者為最終買家，而發展商可在賣樓過程中保持主導角色，做法較為彈性。如有意購買招標物業，亦有一些事項需要注意。

首先，買家須於投標書填寫投標物業的投標價、個人資料及付款方法，並連同訂金遞交給發展商作為「要約」。「要約」為合約一方向另一方列出的交易條件，如另一方無條件地接受它後，便可構成為具約束力的協議。因此，當發展商接納買家簽署的投標書後，便即成為具有法律效力的文件，買家隨投標書附上的銀行本票或支票將視作臨時訂金，以支付樓價的部份款項，此時買家就不能退訂。

其次，發展商一般會以「價高者得」方式選出投標價最高的買家作交易。當買家成功投標後並需要申請按揭時，要注意如當時銀行對住宅物業的估價審慎，投標價或會出現估價不足的情況，建議買家事前預留充足的現金作首期開支。另外，有部份發展商會為招標物業提供發展商一/二按計劃，不過每家發展商的審核準則以及所需證明文件與銀行有所不同，最終能否批出按揭以及批出金額多少，發展商擁有實際主導權。

最後，投標有一系列的文件需要填妥及簽署，發展商於網上載有相關銷售安排的文件，並清楚列出招標方式及細節，入標競投前，應先仔細閱讀及了解標書內容及出售條款，並且審慎作出決定。對招標單位感興趣的買家，建設可透過專業及大型的地產代理協助，他們較為熟悉樓市狀況，或能推測到發展商的心儀價錢，從而協助買家增加投標的成功率。

更多經絡按揭轉介資訊

經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

一些公司會於年尾派發雙糧，另外臨近農曆新年，亦有公司會於過年前派發花紅以作獎勵，而置業人士申請按揭時，亦會將此筆額外收入作為入息證明之一，不過每家銀行計算雙糧及花紅的方法都有所不同，買家要特別留心。

計算雙糧的方法較花紅簡單，如僱傭合約列明每年均會派發雙糧，該筆雙糧便可當作固定收入計算入息證明。假設買家月薪為3萬元，雙糧同為3萬元，銀行一般會將3萬元平均攤分為12個月，即每月入息證明會增加2,500元至32,500元。

花紅計算則稍爲複雜，銀行一般以最近兩年的花紅金額的平衡值去計算入息，假設買家最近2年的花紅不同，一年為2萬元，另一年為4萬元，計算方法則是(2萬元加4萬元)再除24個月，即每月入息證明將增加2,500元。假若申請人於過去2年中，只有一年有2萬元花紅，部分銀行會以一年花紅計算平均數，即2萬元分攤為24個月，每月收入增加約833元。

雖然申請按揭時花紅收入可以計算進每月薪金，但要留意，假如買家在上會前兩年內曾轉工，舊公司的花紅不能連同新公司的花紅一併計算，即銀行將只會計算新公司的薪金及花紅，並將其花紅直接除24個月(2年)計算。假設買家首年獲得舊公司分紅2萬元，次年在新公司獲得4萬元分紅，銀行只會計算新公司4萬元花紅，並將其分攤為24個月。另外有部分銀行計算花紅時，或會先打一定折扣才計落入息。 如買家發現計算雙糧及花紅之後，其收入仍差少少才能通過銀行供款與入息比率測試，亦有方法補救，最簡單的方法可尋找擔保人增加入息。

每間銀行計算入息的準則不一，有不少注意事項，有意置業人士如有任何疑問，建議可先尋找專業及大型的按揭轉介公司進行查詢，協助評估自身的借貸能力，以便申請按揭路上更加順暢。

更多經絡按揭轉介資訊