花紅雙糧計算入息大不同 申請按揭要留心

一些公司會於年尾派發雙糧，另外臨近農曆新年，亦有公司會於過年前派發花紅以作獎勵，而置業人士申請按揭時，亦會將此筆額外收入作為入息證明之一，不過每家銀行計算雙糧及花紅的方法都有所不同，買家要特別留心。

計算雙糧的方法較花紅簡單，如僱傭合約列明每年均會派發雙糧，該筆雙糧便可當作固定收入計算入息證明。假設買家月薪為3萬元，雙糧同為3萬元，銀行一般會將3萬元平均攤分為12個月，即每月入息證明會增加2,500元至32,500元。

花紅計算則稍爲複雜，銀行一般以最近兩年的花紅金額的平衡值去計算入息，假設買家最近2年的花紅不同，一年為2萬元，另一年為4萬元，計算方法則是(2萬元加4萬元)再除24個月，即每月入息證明將增加2,500元。假若申請人於過去2年中，只有一年有2萬元花紅，部分銀行會以一年花紅計算平均數，即2萬元分攤為24個月，每月收入增加約833元。

雖然申請按揭時花紅收入可以計算進每月薪金，但要留意，假如買家在上會前兩年內曾轉工，舊公司的花紅不能連同新公司的花紅一併計算，即銀行將只會計算新公司的薪金及花紅，並將其花紅直接除24個月(2年)計算。假設買家首年獲得舊公司分紅2萬元，次年在新公司獲得4萬元分紅，銀行只會計算新公司4萬元花紅，並將其分攤為24個月。另外有部分銀行計算花紅時，或會先打一定折扣才計落入息。 如買家發現計算雙糧及花紅之後，其收入仍差少少才能通過銀行供款與入息比率測試，亦有方法補救，最簡單的方法可尋找擔保人增加入息。

每間銀行計算入息的準則不一，有不少注意事項，有意置業人士如有任何疑問，建議可先尋找專業及大型的按揭轉介公司進行查詢，協助評估自身的借貸能力，以便申請按揭路上更加順暢。

更多經絡按揭轉介資訊

經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

金管局日前向銀行發出指引，2021年至2023年期間以建築期付款計劃（建期）購買自用樓花物業的買家，按揭成數由最高7成放寬至最高8成，同時上調「供款與入息比率」上限，由最高5成調升至最高6成。

新安排是為協助早年在樓價高位購買樓花物業，並選用建築期付款的買家，解決因現時樓價回調，而未能額外籌措首期上會的問題。而近年經濟未完全復甦，有買家或因收入有所下降，申請按揭時未能通過銀行入息要求，放寬供款入息比率上限便可助買家更易達到入息門檻。

自新措施推出後，本公司接獲部分客戶查詢，發現有些人誤以為可以成交價／合約價申請最高8成按揭，筆者亦在此釐清，銀行仍是以上會時的最新估價審批按揭。

簡單舉例，買家去年以1,000萬元購入一個物業，現時上會申請按揭時，銀行為物業進行估價，物業最新估值只有900萬元，因銀行一般最多只可批出7成按揭，貸款額便由最多700萬元（1,000萬元x7成）下跌至630萬元（900萬元x7成），變相買家需要額外補70萬元差價。新措施推出後，銀行按揭成數上限放寬至最高8成，即買家無須額外補差價便可上會。不過買家能否毋須抬錢上會，亦要視乎買家需要借的成數以及物業最新估值跌幅而定。

另外，雖然銀行放寬了按揭成數以及「供款與入息比率」要求，但基於風險管理，銀行審批按揭時，或有機會輕微上調按揭利率，但相關細節仍有待銀行釐清。筆者建議有意選用新措施的買家，應先向銀行或大型專業按揭中介了解及查詢再作決定。

最後，筆者建議有意置業人士的財政預算要鬆動，應先審視自身供款及承受風險的能力，按揭成數避免「借太盡」，並預留多些資金，令前期開支更鬆動，及應對未來不確定的風險。首置人士在有限能力下，可先向碼數較細的中小型單位入手，如日後有需要才考慮轉換更大的單位。

更多經絡按揭轉介資訊