發展商去庫存 左右樓市大局

踏入新一年才半個多月，有很多地產業界人士、風水師、財經專家，以至網紅等，仍在分析及預測今年樓樓市走向。當然，大部分發展商及地產代理，都應該會唱好樓市，原因既可能是眼前的客觀現實，也可能是主觀期望，或是工作所需，幫助推動交投，而有一些專家，就算是唱淡，也有各自不同的利益所在，例如希望言論可以較為吸睛，或者能幫助增加流量等。

筆者從事地產行業達38年，自問在這行業的經驗是無可置疑的。有些人會認同筆者的分析，自然就會視筆者為專家；有些不認同的人，則可能會認為筆者是業界人士，分析都是以公司或自身的利益為依歸。筆者從來都不會介意外間任何人士的批評或不同意見，始終每個人都有自己的觀點與角度，不可能有每一個人都信服的言論。

對於目前樓市的發展，筆者認為主要仍是受着四項因素左右：息口、經濟，政策，以及供應。息口方面，筆者認為目前已經進入了減息周期，雖然有預測會認為今年美國減息的幅度相對克制，全年可能只減息兩次；但其實幅度是多是少，也表明了息口並不是趨向上走，這對於負擔高息的置業者或投資者，確實是少了一定的壓力；而準買家作入市決定時，也不用擔心高息帶來的壓力。

經濟方面，經過這幾年各行各業大洗牌，很多營商者已經重新進入市場，而且大部分都用輕資產的營運模式。至於來港遊客，數量亦已經接近回復從前。種種跡象顯示，香港經濟正在步入漸進式復甦期。政策方面，政府已經明確用行動表態不再干預樓市，而且正積極輸入人才，提升香港人口的動力及消費。

至於最影響樓市發展的，仍是供應的問題，這也是目前樓市所承受最大的壓力。發展商的庫存數量仍然高企，發展商要加快賣樓來減少債務及利息支出。不過有很多人都會有錯誤的想法，以為發展商必須清空手上的存貨，樓市才可以恢復活力。其實，當發展商手上存貨已沽出三分之一至一半左右，息口壓力及財政壓力也逐漸消失，發展商亦不再迫切要減價賣樓，樓市壓力自然減低，並且開始回復動力。另一方面，當發展商手上庫存量下降後，亦會重新開始吸納土地儲備，屆時樓市就會再度活躍，樓價上升也不困難。

利嘉閣地產總裁廖偉強

廖偉強

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過去一年樓市成交量雖然還算可以，但樓價始終未能止跌，根據筆者公司所屬集團所制定的指數，2024年全年樓價累積跌幅達6.5%，而由2021年8月份的高位至今，則累積下跌28%。那麼，今年的樓市又何去何從？不同的人有不同的看法。

看淡的人往往會認為，整體經濟仍然復甦緩慢，加上特朗普就任美國總統上場的時候，中美兩國關係會出現更多變數。另一方面，新盤的庫存量仍然高企，短期而言看不到樓價有反彈的空間，所以認為今年的樓價，下跌的機會仍大。

看好的人則可能早已見證過樓價幾番起落，所以對樓市的下跌周期處之泰然。他們相信經過了幾年的下跌後，已經有回穩跡象；加上有很多海外及內地企業來港發展，反映香港的自身優勢仍然存在。目前息口正在回落，況且整體樓價已經回落近三成，香港人的存款又有接近20萬億，負資產問題未及九七年金融風暴後嚴重；所以他們都相信樓價已接近谷底了。

筆者也可以說是看的比較樂觀的一群，但所看的角度及理據卻有些不同。其實，樓價的高與低，很在乎於香港這個城市的定位。香港在全國以至全球，仍有不可抹煞的優勢。這幾年生計受打擊的港人，可能因此灰心，漸漸忘記了這裡是一個國際級的大都會，既擁有國際性城市的配套，同時亦有完善的法制、安全、自由、低稅率、領先的醫療及優質的教育等。更重要的是這裡四季分明，沒有海嘯、火山爆發等嚴重天災，更加沒有戰爭、大型恐襲等，上述種種的因素成就了香港自身的價值。

雖然近年北上消費成為熱潮，但要港人在內地生活和發展，則又是另一回事！願意留在香港生活、留在香港發展的人，都會了解到香港對比內地城市的優勢，以及發展機會比其他城市多，更會認同香港的節奏。當然，選擇居住在這個國際級大都會的人，自身一定需要具競爭力。事實上，全球很多國際大都會，與該國其他城市都有很大的不同，就如香港一樣，精英匯聚，雖然樓價及物價高昂，但人們不會因此卻步，因為這裡的優勢和吸引力常在；這些大都會的樓價，總不會無止境地下跌的。

利嘉閣地產總裁廖偉強