發展商去庫存 左右樓市大局

踏入新一年才半個多月，有很多地產業界人士、風水師、財經專家，以至網紅等，仍在分析及預測今年樓樓市走向。當然，大部分發展商及地產代理，都應該會唱好樓市，原因既可能是眼前的客觀現實，也可能是主觀期望，或是工作所需，幫助推動交投，而有一些專家，就算是唱淡，也有各自不同的利益所在，例如希望言論可以較為吸睛，或者能幫助增加流量等。

筆者從事地產行業達38年，自問在這行業的經驗是無可置疑的。有些人會認同筆者的分析，自然就會視筆者為專家；有些不認同的人，則可能會認為筆者是業界人士，分析都是以公司或自身的利益為依歸。筆者從來都不會介意外間任何人士的批評或不同意見，始終每個人都有自己的觀點與角度，不可能有每一個人都信服的言論。

對於目前樓市的發展，筆者認為主要仍是受着四項因素左右：息口、經濟，政策，以及供應。息口方面，筆者認為目前已經進入了減息周期，雖然有預測會認為今年美國減息的幅度相對克制，全年可能只減息兩次；但其實幅度是多是少，也表明了息口並不是趨向上走，這對於負擔高息的置業者或投資者，確實是少了一定的壓力；而準買家作入市決定時，也不用擔心高息帶來的壓力。

經濟方面，經過這幾年各行各業大洗牌，很多營商者已經重新進入市場，而且大部分都用輕資產的營運模式。至於來港遊客，數量亦已經接近回復從前。種種跡象顯示，香港經濟正在步入漸進式復甦期。政策方面，政府已經明確用行動表態不再干預樓市，而且正積極輸入人才，提升香港人口的動力及消費。

至於最影響樓市發展的，仍是供應的問題，這也是目前樓市所承受最大的壓力。發展商的庫存數量仍然高企，發展商要加快賣樓來減少債務及利息支出。不過有很多人都會有錯誤的想法，以為發展商必須清空手上的存貨，樓市才可以恢復活力。其實，當發展商手上存貨已沽出三分之一至一半左右，息口壓力及財政壓力也逐漸消失，發展商亦不再迫切要減價賣樓，樓市壓力自然減低，並且開始回復動力。另一方面，當發展商手上庫存量下降後，亦會重新開始吸納土地儲備，屆時樓市就會再度活躍，樓價上升也不困難。

利嘉閣地產總裁廖偉強

廖偉強

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本港二手樓價指數連升兩周，反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報145.01點，按周升1.09%，創2024年5月中後83周(逾一年半)新高。

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，兩次減息後，樓價升幅加快；加上憧憬12月減息，買家積極入市，二手交投增加，刺激CCL連升2周共1.38%，並帶動八大樓價指數齊升，是2025年10月中後9周以來再現。不過，火災發生後，市場情緒受影響，發展商暫停推盤；加上業主反價，令二手買賣放緩，惟樓價升勢未變，預期年底前CCL在144至145點水平徘徊。CCL只要再升1.99點，便會到達明年首季目標147點，即2024年撤辣後的高位。今年樓價暫時累升5.35%。

中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報146.25點，按周升1.34%；CCL中小型單位指數報144.97點，按周升1.31%；兩項指數齊升2周，分別累升1.54%及1.53%，同創2024年5月中後83周新高。

CCL大型單位指數報145.25點，按周升0.01%，連升3周共1.92%，創2024年7月底後72周新高。

四區樓價方面，港島CCL Mass報144.68點，按周升2.84%，連升2周共5.08%，創2024年5月中後82周新高；新界西CCL Mass報133.55點，按周升1.18%，連升2周共1.81%，創2024年6月初後79周次高；九龍CCL Mass報144.14點，按周升1.12%，創2024年5月中後83周次高；新界東CCL Mass報158.44點，按周升0.04%，連升5周共3.29%，創2024年4月底後85周新高。