銀主盤成交創15年新高

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

近年銀主盤湧現，部份銀主為求去庫存以平價吸客，吸引了大量用家和投資者執平貨。數據顯示，去年銀主盤交投量急升逾5成，創下15年新高，升幅更跑贏大市，是2024年樓市最活躍板塊之一。

銀主盤湧現多為經濟不景時，不少業主因資金周轉問題無法供樓。另一急增成因，源於早幾年樓價升幅強勁，不少業主趁手上物業升值作「加按」套現，惟現時樓價由高位回落逾25%，加上息口上升，最終淪為銀主盤。

雖然本港樓價於去年底開始止跌回穩，但銀主盤卻不斷攀升。數據顯示，本港銀主盤存量已連升4個月，去年12月增至360間，按年增加16%，為2007年11月433個後的17年新高。

受惠去年政府宣佈全面撤辣、減息及放寬按揭等利好因素，樓市氣氛好轉，不少銀行或財務機構為求套現積極「去庫存」，銀主盤多以低價吸客，當中更不乏近年才入伙的新樓，個別單位售價較一手價低近5成，自然成用家及投資者尋寶地，銀主盤「抵買」效應下去貨速度加快。

據中原地產統計，去年第4季銀主盤交投暢旺，成交約168宗，較第3季約93宗上升8成；總結2024年，全港銀主盤成交量增至約495宗，較2023年約326宗急升逾5成，是2009年約831宗後的15年新高。去年整體物業註冊宗數67,979宗，按年升幅不足2成，可見銀主盤表現跑贏大市。

但與此同時，以2024年全年計，銀主盤也新增了545間，比2023年397間增加37%，同創15年新高。

換言之，去年銀主盤售出及新增個案，比例是1比1.1，即是每賣10間，就多11間。但目前情況未算最嚴峻，2022年比例是1比1.62，賣10間，多16間。若以按月計，最差是2022年10月，當月銀主盤成交約5宗，月內卻新增23宗，比例1比4.6，即賣10間，多46間。

翻查紀錄，自2008年有紀錄以來，有6年銀主盤的成交量是高於過新增，即求過於供，包括2009、2010、2011、2014及2019年。最近一次是2019年，當年銀主盤成交156間，同年僅新增149間，反映銀主盤也有渴市的時候。筆者相信，若本港經濟復甦緩慢，或美國高息環境較預期長，料銀主盤將在高位徘徊，由於銀行去貨意欲積極，不失為吸納筍盤好時機。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

踏入新一年，各大發展商在農曆新年前爭相推盤，惟礙於一手供應仍相當充裕，去年新盤銷售率亦低於7成，發展商仍要面對去存貨壓力，相信新盤短期內仍會以低水平開價，減息周期下續採取「求量」策略。

樓市有多項利好因素，包括減息、撤辣及施政報告推出重大政策，除刺激買家入市意欲外，亦有助發展商加快貨如輪轉及資金回籠。經歷2022及2023年的低谷，去年一手市場終一洗頹勢，對發展商而言算是賣樓大豐收，全年銷售金額逾2,000億元，按年升8成，涉及成交近1.6萬宗，按年多6成。

不過，樓市仍乍暖還寒，近期新盤開價仍保持克制，不少由樓花等到現樓發售的貨尾更要繼續減價。如黃竹坑站上蓋一個剛入伙的新盤，現樓的價錢反而比2023年賣樓花時的價錢便宜超過兩成，減幅高於同期樓價跌幅。另一個屯門青山公路上車新盤，新一期單位的入場呎價更不足8,000元，比上一期再低一成，屬近年新低，新盤再現「居屋價」搶客。

據統計，去年以價單方式發售的新盤共有逾30個，涉及逾1.35萬伙，至今售出近8,400伙，銷售率由約4%至100%不等，整體銷售率約6成；當中有6個項目的銷售率達9成以上，包括有兩個項目全盤沽清，為跑馬地ONE JARDINE'S LOOKOUT及長沙灣瑜悅。

然而，去年尚餘逾5,000個未賣單位，亦變成存貨。連同其他積壓貨尾，估計發展商仍需一段較長時間去消化大量庫存，在一手供應較多的情況下，相信新盤短期內仍會以低水平開價，目標去存貨的發展商，必然會以吸引價帶動銷情，減息周期下續採取先求量推盤策略，為二手樓價添壓。

農曆新年前為傳統樓市淡季，睇樓量和成交量都一般較少，發展商亦提早「收爐」準備過年；今年卻一反常態，各大發展商推盤仍未停下腳步，距離農曆新年假期只有約兩星期，最少有6個新盤趕於新春假期前應市，涉及逾2,000伙，有上車盤，有豪宅，作為「龍年」賣樓最後衝刺，力求追回兔年的賣樓成績。對比去年初，農曆新年前只有兩個單幢盤推出，不足300伙，其他發展商以銷售貨尾為主，直至2月底全面撤辣，新盤交投才大幅反彈。