蛇年福至 樓市整固後伺機反彈

蛇年伊始，萬象更新，眾人都滿懷期待蛇年的繁榮景象，願靈蛇的智慧引領本港樓市穩健前行，為置業人士及投資者帶來更多選擇及機遇。蛇年福至，筆者先在此祝大家萬事如意、投資得利！

檢視樓市，市場利好因素及不明朗因素並存，導致這陣子樓價較波動起伏，筆者估計2025年首季情況相若，料呈量升價波動的走勢發展。放農曆新年假前，差估署公布了最新的數據顯示，2024年12月份私人住宅售價指數報289.1點，較11月的291.0點回落0.65%，為連升2個月後再度轉跌。

雖然樓價指數再次轉跌，但筆者進一步以按季去計算一下，2024年第四季錄得0.42%的輕微升幅，扭轉過去連續6季的跌勢；至於總結全年，樓價累跌7.13%，較2023年的6.99%輕微擴大。樓價自2022年起已連跌3年，累積跌幅達26.61%；若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，則累跌達27.38%。

12月份樓價調頭回落，筆者相信主要是受到當時美國總統競選後，特朗普勝出帶來的不明朗因素影響，加上市場對未來息口走勢感疑惑，新盤交投轉靜，二手業主需持續降價求售，而令樓價回軟。

預計2025年首月的成績表，由於滯後因素，故反映的是去年12月中旬至今年1月上旬的實際市況，縱然當時港美雙雙再度減息，惟受接續的聖誕及元旦長假期影響，一二手交投均顯淡靜，甚至一手新盤仍以低價策略推出，故料當公布1月份樓價指數時仍會錄得輕微0.5%的跌幅。

至於樓市交投的小陽春最快要在農曆新年節慶氣氛減退後的2月中旬才會出現。展望2025年樓價，上半年仍將反覆波動，冀下半年在經濟進一步好轉、維持低息環境及高才通以至投資移民入市帶動下，全年樓價最終可望升5%。

租金指數方面，差估署數字顯示2024年12月份按月回升0.36%，反映租務市場表現強勁，足以支持租金在淡市下仍能扭轉跌勢而錄得升幅，相信是受新一批大量專才到港的龐大住屋需求所刺激。總結2024年全年租金上升3.87%，而展望2025年新來港專才仍可支撐租務市場進一步向好，租金全年再看升5%至8%。

蛇是充滿智慧及靈動的生肖，期盼於經濟領域中，可如蛇的靈動般激發創新及增長，推動各行各業蓬勃發展；願企業及個人在新一年都能把握機遇，再創高峰！

 

Derek_PTA Web2025

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

受惠全面撤辣及放寬按揭，加上減息周期展開，造就2024年二手私宅買賣終於扭轉連續兩年迭創歷史新低的劣勢，預料2025年可繼續穩中趨增，進一步擺脫谷底。綜合土地註冊處數據，2024年全港共錄32,165宗二手私宅買賣登記，按年反彈14%，創近3年最佳；涉及成交總值2,348.61億元，按年減少3%，連跌3年並創近11年最少。2024年每宗二手私宅登記平均售價約730.18萬元，按年跌近15%，連跌3年並創近8年低位。

按物業價格劃分，在9個價格組別的登記量當中，錄得四升五跌，當中升幅最顯著者為400萬元以下的組別，共錄得10,224宗登記，按年激增73%，並成為去年買賣登記最活躍的組別，反映樓價回落，低價成交大增；其次為2,001萬至5,000萬元的組別，共錄得976宗登記，按年增加19%。至於交投佔比次多的401萬至600萬元組別也升12%，共錄8,910宗登記。

若以地區觀察，2024年分區熱賣的三甲排名依次為將軍澳的1,987宗、荃灣的1,625宗及旺角/油麻地的1,624宗，當中將軍澳按年微跌5%，而後兩者則各升3%及41%；而去年登記量升幅最大者為鑽石山/黃大仙的989宗，較2023年的404宗按年急漲1.45倍；至於堅尼地城/西營盤及長沙灣/深水埗則背道而馳，分別升29%及跌25%，各錄1,042宗及1,201宗。

按屋苑層面作分析，十大熱賣屋苑去年買賣登記量亦升多跌少，平均呎價則全線向下，反映多項利好消息刺激入市意欲，惟樓價未能隨之上升。數據顯示，日出康城依然力壓嘉湖山莊，成為去年交投最多的屋苑，全年登記量達606宗，按年升5%。至於排在次位的嘉湖山莊去年買賣登記共464宗，按年升18%，惟其平均呎價則跌穿八千元水平，只達7,953元，按年跌幅達4.6%。

2025年展望方面，觀察自去年初樓市全面撤辣後，買家類別已多元化，包括內地客、投資者及換樓客再次出動，配合去年十月《施政報告》放寬七成按揭及持續的減息周期，有助拉動二手交投上升。筆者綜合預測，2025年全年二手私宅買賣登記量有機會再升近一成，挑戰3.5萬宗水平，屆時料有力創4年新高。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮