肯變求變 地產業仍有運行

新年伊始，自有一番新景象。當然，不少人更加希望今年本港地產市場可以「蛇來運到」，擺脫這幾年的下跌局面。事實上，單計算去年，整體樓價已下跌超過6.5% ，而且跌勢已維持了三年，而由高位計算，累積跌幅更已經接近三成；加上近年政府連年的財赤，還有發展商及一些重磅投資者爭相出貨，令很多人都感覺香港地產市場的形勢相當暗淡。

筆者是地產業內人士，自然很清楚房地產市場的變化及走勢，所以也不會看得過於負面。其實，自從去年政府撤銷所有辣招，以及美國聯儲局減息三次，香港房地產市場在成交量方面已經漸見起色。不過，大部分人始終只關心樓價的升與跌，反而周遭其他行業漸進式地復甦，卻好像完全看不見。

香港的旅遊、娛樂、零售及飲食行業，在這幾年之間經歷洗牌後，正有序地復甦；亦有很多外資及內地的資金，重新來到香港，部份做得好、有創意的行業，已經漸有起色。地產代理的生意，同樣也逐漸走出谷底。以筆者公司所屬的集團為例，去年總體盈利已經回復正常，表現令人驚喜。

有此可見，地產業界做得好的，絕對有所作為。風水學中提出，去年開始已經進入「九運」，而九運的五行屬火，當運的行業包括光學、能源、資訊、科技、創新、美妝及飲食等，但並沒有提及地產業。那麼，是否代表地產行業已開始式微？筆者並不迷信，當然更加不會認同「地產業無運行」之說。其實每一行的興旺與式微，除了是外在的環境使然，也要視乎行業是否有進步，地產代理行業當然也不例外。

現今這個行業，已經結合資訊科技，不但運用大數據、人工智能等，也大量使用社交媒體作為與客戶的接觸媒介。部分肯進步，懂得善用科技的地產代理，加上自己的努力，生意在這幾逆市中有增無減，市場的風風雨雨，對他們來說，往往也只是小菜一碟！

簡單而言，時代的變遷，行業的交替是不變的定律，只要懂得變化及與時並進，任何行業都有機會繼續發展，並且成為「當打」的行業。

利嘉閣地產總裁廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

踏入新一年才半個多月，有很多地產業界人士、風水師、財經專家，以至網紅等，仍在分析及預測今年樓樓市走向。當然，大部分發展商及地產代理，都應該會唱好樓市，原因既可能是眼前的客觀現實，也可能是主觀期望，或是工作所需，幫助推動交投，而有一些專家，就算是唱淡，也有各自不同的利益所在，例如希望言論可以較為吸睛，或者能幫助增加流量等。

筆者從事地產行業達38年，自問在這行業的經驗是無可置疑的。有些人會認同筆者的分析，自然就會視筆者為專家；有些不認同的人，則可能會認為筆者是業界人士，分析都是以公司或自身的利益為依歸。筆者從來都不會介意外間任何人士的批評或不同意見，始終每個人都有自己的觀點與角度，不可能有每一個人都信服的言論。

對於目前樓市的發展，筆者認為主要仍是受着四項因素左右：息口、經濟，政策，以及供應。息口方面，筆者認為目前已經進入了減息周期，雖然有預測會認為今年美國減息的幅度相對克制，全年可能只減息兩次；但其實幅度是多是少，也表明了息口並不是趨向上走，這對於負擔高息的置業者或投資者，確實是少了一定的壓力；而準買家作入市決定時，也不用擔心高息帶來的壓力。

經濟方面，經過這幾年各行各業大洗牌，很多營商者已經重新進入市場，而且大部分都用輕資產的營運模式。至於來港遊客，數量亦已經接近回復從前。種種跡象顯示，香港經濟正在步入漸進式復甦期。政策方面，政府已經明確用行動表態不再干預樓市，而且正積極輸入人才，提升香港人口的動力及消費。

至於最影響樓市發展的，仍是供應的問題，這也是目前樓市所承受最大的壓力。發展商的庫存數量仍然高企，發展商要加快賣樓來減少債務及利息支出。不過有很多人都會有錯誤的想法，以為發展商必須清空手上的存貨，樓市才可以恢復活力。其實，當發展商手上存貨已沽出三分之一至一半左右，息口壓力及財政壓力也逐漸消失，發展商亦不再迫切要減價賣樓，樓市壓力自然減低，並且開始回復動力。另一方面，當發展商手上庫存量下降後，亦會重新開始吸納土地儲備，屆時樓市就會再度活躍，樓價上升也不困難。

利嘉閣地產總裁廖偉強