按揭人、借款人和擔保人責任大不同

置業人士申請按揭時會於表格上看到「按揭人」、「借款人」及「擔保人」3個選項。這3個身份在按揭上扮演著不同角色，筆者將於此文逐一剖析。

「按揭人」(Mortgager)是指擁有業權的人(俗稱業主），即是可將其物業用作買賣以及抵押等用途，按揭人的人數可多於一人或以上。如按揭人的人數多於一人，申請按揭時須得到所有按揭人一致同意方可抵押物業。

「借款人」(Borrower)是指向銀行或財務機構申請貸款的人，並擁有承擔償還貸款的責任。例如一對夫妻聯名買入一個物業，兩位均是業主(按揭人)，而丈夫作為借款人負責供款，銀行會根據丈夫的入息及還款能力而決定可批出的按揭貸款、年期以及息率，因此借款人必須擁有足夠的收入以證明其還款能力。如借款人申請按揭時已有其他物業按揭在身，該項按揭貸款需要計算在每月供款比率內。另外，借款人的信貸記錄亦會影響所批出的按揭條款及優惠。若果按揭人為退休人士，亦可借助較年輕及有足夠還款能力的仔女作為借款人，以便通過銀行供款及入息比率。

「擔保人」(Guarantor)是指為物業按揭進行擔保的人。如借款人收入未能通過銀行的入息審查，便可透過增加擔保人作擔保角色，銀行便會將其收入一同納入計算。那些人可做擔保人視乎每間銀行的取態而定，有銀行會接受按揭人或借款人的朋友作為擔保人，如涉及按揭保險，擔保人則必須為直系親屬，未婚夫/妻或親戚。擔保人可協助借款人成功申請按揭，但亦擁有還款的責任，若借貸人拖欠或無法償還貸款，銀行便會繼而向擔保人追討欠款，同時亦會影響其信貸報告。當按揭人、借款人及擔保人均無法按時還款時，銀行或財務機構有權接管或出售物業。

按揭人、借款人和擔保人之間的關係密不可分，同時各自亦有需要承擔的擔任，尤其擔任擔保人要仔細考慮其責任及風險才作決定。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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本港樓價由2021年9月歷史高位回落，至今已累跌超過2成半，部分高位購入樓花物業並選擇建築期付款計劃的買家，現時物業陸續落成及入伙，但因物業的估值顯著下跌，他們申請按揭時將要面對估價不足而需要額外籌錢上會的問題。

為協助這批買家，金管局早前推出「一次性特別安排」，容許銀行放寬該批買家的按揭成數上限至現時估值的80%。不過，對於部分估價下跌幅度較大的物業，仍不足以彌補首期差價。而近日有私營按揭公司提供另類高成數按揭計劃，2021年至2023年期間以建築期付款計劃購買自用樓花物業的買家，貸款額可高達估價的110%或買入價的90%，並以較低者為準，以協助未能及時籌錢的買家解決上會問題。

舉例説明，買家於2023年以1,500萬元購入一個樓花物業，現時物業即將入伙，買家原先想借70%按揭即1,050萬元，但物業估值下跌2成至1,200萬元，如透過金管局「一次性特別安排」，最多可借80%按揭即960萬元，但仍需要額外補90萬元的差價；如買家採用私營按揭公司的另類高成數按揭計劃，便可借足原先想申請的貸款金額，即代表買家毋需補額外差價的情況下亦可順利上會，對於欠缺資金的買家而言，此計劃將成為他們的「上會救生艇」。

上述另類高成數按揭計劃所需的申請文件與一般銀行相若，買家可預先準備好稅單、其他入息及負債文件，包括但不限於糧單、薪金入數記錄、強積金證明等，以節省時間。不過，有意選用的買家亦有幾樣事項需要留意，相關計劃的按揭利率大約為3.75厘至4.25厘，最長按揭還款期為30年，並需按75減人齡為準。另外，買家亦需要支付類似按揭保費的參與費，當中有一半可分攤入每月供款中。最後，此計劃為限時推廣，如想申請，建議盡早向大型及專業的按揭中介了解詳情。

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