買金定買樓

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

中美貿易戰火重燃下，近期金價走勢凌厲，升幅更跑贏樓價。十年前，太古城呎價約1.5萬元，當時每兩飾金只約1.2萬元。但十年後今日，金已貴過樓。

受地緣政治、息口趨降及全球貿易戰重燃等因素影響，作為避險資產的黃金近期走勢凌厲，現貨黃金每盎士升穿2,800美元，創歷史新高。今年以來金價累升逾5%。由去年至今計算，金價升幅更達3成，反觀同期本港樓價跌約8%。

如果以中長期作分析，究竟金升得快，還是樓價升得多？過去10年金價由每盎士約1,100美元，升至現時逾2,800美元，漲1.5倍；同期中原城市領先指數CCL，一度由131點升至191.43點（2021年8月）歷史新高，但見頂後逐步回落，過去10年樓價升幅收窄至約5%。若由2008年金融海嘯後至今計算，黃金升幅2.7倍，樓價則升1.4倍。

十年前，太古城呎價約1.5萬元，每兩飾金只約1.2萬元，當時樓是貴過金；但十年後今日，金竟然貴過樓，太古城呎價只約1.4萬元，每兩飾金卻升至逾3萬元，比太古城呎價貴1.1倍。

從數字去看，「磚頭」升幅看似跑輸黃金，但要留意的是，黃金屬無息收投資工具，買樓就不同，除了可以自用，也有投資需求，包括賺取租金，部份或全部供樓開支可由租金支付。樓價回落，現時買樓收租普遍有3、4厘回報，實用程度更勝黃金。以一個樓價約400萬元上車盤為例，每月收租約1.2萬元，一年淨袋14萬元租金，十年就過百萬。買金定買樓，各取所需，投資者亦可從中分散投資風險。

筆者認為，市場對中美貿易緊張局勢的擔憂加劇，避險情緒升溫，將繼續推動金價向上，蛇年金價有機會挑戰每盎司3,000美元。基於金價已累積一定升幅，近年樓價亦大幅落後於黃金，香港人除了喜愛「買金保值」，亦有買「磚頭」文化，減息持續大批人才來港，為市場注入更多購買力。多項利好因素下，今年樓市具備追落後條件，樓價或隨金價水漲船高。新一份財政預算案本月26日發表，市場憧憬政府再有穩定樓市措施出台，相信可進一步加強市民入市信心。

蛇年樓價如果真的上升10%，CCL將重上150點。今年1月，一手市場錄得近800宗成交，較去年同期多逾7成，兼創4年同期新高，為蛇年樓市打隱陣腳。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

近年銀主盤湧現，部份銀主為求去庫存以平價吸客，吸引了大量用家和投資者執平貨。數據顯示，去年銀主盤交投量急升逾5成，創下15年新高，升幅更跑贏大市，是2024年樓市最活躍板塊之一。

銀主盤湧現多為經濟不景時，不少業主因資金周轉問題無法供樓。另一急增成因，源於早幾年樓價升幅強勁，不少業主趁手上物業升值作「加按」套現，惟現時樓價由高位回落逾25%，加上息口上升，最終淪為銀主盤。

雖然本港樓價於去年底開始止跌回穩，但銀主盤卻不斷攀升。數據顯示，本港銀主盤存量已連升4個月，去年12月增至360間，按年增加16%，為2007年11月433個後的17年新高。

受惠去年政府宣佈全面撤辣、減息及放寬按揭等利好因素，樓市氣氛好轉，不少銀行或財務機構為求套現積極「去庫存」，銀主盤多以低價吸客，當中更不乏近年才入伙的新樓，個別單位售價較一手價低近5成，自然成用家及投資者尋寶地，銀主盤「抵買」效應下去貨速度加快。

據中原地產統計，去年第4季銀主盤交投暢旺，成交約168宗，較第3季約93宗上升8成；總結2024年，全港銀主盤成交量增至約495宗，較2023年約326宗急升逾5成，是2009年約831宗後的15年新高。去年整體物業註冊宗數67,979宗，按年升幅不足2成，可見銀主盤表現跑贏大市。

但與此同時，以2024年全年計，銀主盤也新增了545間，比2023年397間增加37%，同創15年新高。

換言之，去年銀主盤售出及新增個案，比例是1比1.1，即是每賣10間，就多11間。但目前情況未算最嚴峻，2022年比例是1比1.62，賣10間，多16間。若以按月計，最差是2022年10月，當月銀主盤成交約5宗，月內卻新增23宗，比例1比4.6，即賣10間，多46間。

翻查紀錄，自2008年有紀錄以來，有6年銀主盤的成交量是高於過新增，即求過於供，包括2009、2010、2011、2014及2019年。最近一次是2019年，當年銀主盤成交156間，同年僅新增149間，反映銀主盤也有渴市的時候。筆者相信，若本港經濟復甦緩慢，或美國高息環境較預期長，料銀主盤將在高位徘徊，由於銀行去貨意欲積極，不失為吸納筍盤好時機。