買金定買樓

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

中美貿易戰火重燃下，近期金價走勢凌厲，升幅更跑贏樓價。十年前，太古城呎價約1.5萬元，當時每兩飾金只約1.2萬元。但十年後今日，金已貴過樓。

受地緣政治、息口趨降及全球貿易戰重燃等因素影響，作為避險資產的黃金近期走勢凌厲，現貨黃金每盎士升穿2,800美元，創歷史新高。今年以來金價累升逾5%。由去年至今計算，金價升幅更達3成，反觀同期本港樓價跌約8%。

如果以中長期作分析，究竟金升得快，還是樓價升得多？過去10年金價由每盎士約1,100美元，升至現時逾2,800美元，漲1.5倍；同期中原城市領先指數CCL，一度由131點升至191.43點（2021年8月）歷史新高，但見頂後逐步回落，過去10年樓價升幅收窄至約5%。若由2008年金融海嘯後至今計算，黃金升幅2.7倍，樓價則升1.4倍。

十年前，太古城呎價約1.5萬元，每兩飾金只約1.2萬元，當時樓是貴過金；但十年後今日，金竟然貴過樓，太古城呎價只約1.4萬元，每兩飾金卻升至逾3萬元，比太古城呎價貴1.1倍。

從數字去看，「磚頭」升幅看似跑輸黃金，但要留意的是，黃金屬無息收投資工具，買樓就不同，除了可以自用，也有投資需求，包括賺取租金，部份或全部供樓開支可由租金支付。樓價回落，現時買樓收租普遍有3、4厘回報，實用程度更勝黃金。以一個樓價約400萬元上車盤為例，每月收租約1.2萬元，一年淨袋14萬元租金，十年就過百萬。買金定買樓，各取所需，投資者亦可從中分散投資風險。

筆者認為，市場對中美貿易緊張局勢的擔憂加劇，避險情緒升溫，將繼續推動金價向上，蛇年金價有機會挑戰每盎司3,000美元。基於金價已累積一定升幅，近年樓價亦大幅落後於黃金，香港人除了喜愛「買金保值」，亦有買「磚頭」文化，減息持續大批人才來港，為市場注入更多購買力。多項利好因素下，今年樓市具備追落後條件，樓價或隨金價水漲船高。新一份財政預算案本月26日發表，市場憧憬政府再有穩定樓市措施出台，相信可進一步加強市民入市信心。

蛇年樓價如果真的上升10%，CCL將重上150點。今年1月，一手市場錄得近800宗成交，較去年同期多逾7成，兼創4年同期新高，為蛇年樓市打隱陣腳。

中原陳永傑

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中原城市領先指數(CCL)最新報144.11點，按周升0.38%，創2024年6月初後81周(逾1年半)次高；而2025年樓價最終累升4.7%，扭轉過去3年跌勢，2024年跌6.5%，2023年跌6.37%，2022年跌15.56%。

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，在低息環境下，樓市氣氛樂觀向好；加上新盤銷情不俗，業主心態變強，反價封盤情況增多，買家需要追價，有助推動樓價繼續上升。今年首季目標147點(即2024年撤辣後的高位)，CCL再升2.89點便達到。

中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報145.18點，按周升0.26%；CCL中小型單位指數報144.12點，按周升0.4%。兩項指數齊創2024年5月中後85周次高。

CCL大型單位指數報144.1點，按周升0.28%，創2024年8月初後73周第4高。

四區樓價方面，港九市區升，新界兩區跌。九龍CCL Mass報144.73點，按周升0.76%，創2023年12月初後108周(逾2年)次高；港島CCL Mass報140.16點，按周升0.55%。

新界東CCL Mass報158.62點，按周跌0.36%，終止6周連升，仍為2024年4月底後87周次高；新界西CCL Mass報132.73點，按周跌0.28%，連跌兩周共0.61%，指數仍為2024年6月底後79周第4高。