財案供需雙軌穩樓市

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

回顧過去3年發表的《財政預算案》，每年均有支持房地產政策出台，由放寬按揭成數、降低首置印花稅、引入新投資移民計劃至全面撤辣。惟過去三年的救市措施，未能扭轉樓價跌勢，三年樓價累跌24%。

今年的財案雖有意見指對樓市支援不足，恐令樓價繼續下調。但筆者卻認為，新財政預算案，從供需雙軌穩樓市，以減供應，減印花稅來刺激樓市成交，屬救市的第一步，料有效激活物業交投。

有見商業樓面需求降低，今年將停推商業用地，亦將推遲洪水橋／厦村新發展區市中心商業用地的原址換地完成期限，相信有效穩定商業樓面的供應。而私人住宅單位在未來五年的平均每年落成量估計超過17000個，較過去五年的平均數減少約8%。不論住宅及商業用地，政府亦有意減少供應，給予市場信心。未來5年，8萬個私營住宅供應，當中65%來自北部都會區及東涌新市鎮，暗示市區供應將買少見少，該區物業價值更看高一線。

新一份財政預算案亮點之一，是將$100從價印花稅由物業價值$300萬擴展至$400萬。以購入$400萬物業為例，買家原需繳付$6萬釐印費，新財案下只需付$100釐印費，為買家於置業初步減少成本99%，相信此措施將刺激$400萬以下的上車盤成交，甚至居屋二手市場亦將受惠。料3月份$400萬以下成交可按月增加逾2倍。

樓價下跌，400萬元以下成交明顯增加。2024年全港錄得47,497宗一、二手私住宅買賣登記，當中400萬元或以下成交佔10,505宗或22%，該類銀碼成交量按年升逾8成，兼創8年新高。去年一手市場錄1,142宗樓價400萬元或以下買賣，較2023年578宗上升98%。相信新一份財案可先起動上車盤市場，繼而激活整體換樓活動。

於新一份財案亦提及，人才輸入計劃接獲43萬宗申請，當中到港的已達18萬。近年受惠於人才輸入，中價以至豪宅物業的成交量及租金皆見增長，財政司司長日前亦透露會推出一系列優化投資移民措施，相信將可為豪宅市場帶來新一輪支持。而寬減差餉，可減輕一眾業主的負擔之餘，亦可增加投資者的入市意欲。新一份財案從供應及需求雙方面著手，近日一手新盤亦大收旺場，小陽春已來臨。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

去年2月28日，財政預算案宣布樓市全面「撤辣」，其後美國減息及中央救市，兩大助力下，樓市大反彈，成交量創新高。但好景未能維持，現時樓價更低於撤辣前水平。

中原城市領先指數CCL，去年撤辣前是145.82點，上星期低見138.34點，現比撤辣前還要低5%。由此可見，撤辣後樓市未有預期上升，證明辣招對樓市影響不大。事實上，過去一年短炒個案寥寥無幾，相信佔整體買賣不足1%。

近日有聲音要求放寬印花稅，但由於香港面臨千億財赤，印花稅是庫房主要收入來源之一，相信放寬機會不大。不過，既然樓市已不存在炒風，用家主導，可考慮在不影響政府收入之下，將印花稅的繳款時間，由現時簽訂正式買賣合約後30天內，恢復至原來於物業完成交易後，有助提高樓宇買賣的流通量及靈活度，對樓市有正面作用，並以樓花物業最為受惠。

收樓時才要付釐印費，香港早有先例。1997年後樓市大跌，財政司司長曾蔭權於1999年公布的《財政預算案》提及，由於當年炒賣活動大減，故將印花稅的繳款時間，延遲至完成交易後，屬當年救市措施之一。

財爺當年亦稱，「由於真正的置業者不必在簽訂買賣合約後隨即繳付印花稅，購買樓宇初期財政短絀的困境當可減輕。假如因種種理由，有關的物業買賣最終未能完成，置業者也不必因為已經繳納印花稅而蒙受損失。」

直至2010年4月，樓市過度熾熱，政府宣布「加辣」，所有住宅物業交易不論其價值，均不獲延遲繳交印花稅。該「辣招」至今尚未鬆綁。

另一方面，現時政府禁止樓花二手轉售，屬於「辣招」之一。筆者認為，政府可暫時取消這項措施，讓近年樓市高位入市的市民，萬一「上錯車都可以落車」，助有周轉需要的樓花業主賣樓套現。

地產市場養活很多香港人，尤其不少商人將物業抵押作其他投資，但他們持有物業不斷貶值，對經濟造成惡成循環。政府去年已全面撤辣，但「最後的辣招」尚未撤。筆者相信，若下周公布的預算案再有利好政策，相信可為疲弱的樓市「沖喜」，令樓市回穩，市民重拾置業信心，遲來的小陽春快將出現。