中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
「100元印花稅」新招推出後，各區上車屋苑無論睇樓及問盤量均顯著上升。上車客將會成為市場必搶客源，發展商順勢催谷細價新盤銷情。
新一份財政預算案亮點之一，是財爺宣布將樓價400萬元或以下物業，印花稅只收取100元。本港對上一次擴闊細價樓印花稅稅階，是2023年2月預算案宣布將徵收100元印花稅的物業價值上限由200萬元提高至300萬元，即時刺激300萬元以下單位交投量倍增，由2022年僅1,553宗，升至2024年的4,615宗，兩年急升兩倍，兼創10年新高。
財爺解釋，目的是協助購買細價樓的市民，減輕負擔，並預計可惠及約15%、即約1萬宗物業成交可受惠。政府消息解釋，是經檢視整體財政狀況，冀激活樓市交投量。
事實上，印花稅是市民置業成本之一。措施推出前，400萬元物業的印花稅佔樓價1.5%，涉及6萬元，新招實施後，只須付100元，即慳5.99萬元或99.8%，變相買細價樓送印花稅，有助提高市民入市意欲。供平過租情況持續，亦會越來越來租客選擇「租轉買」。
對投資者吸引力亦有數得計，一個400萬市區租盤，假設月租約1萬元，受惠政府變相送印花稅下，所節省近6萬元稅款，差不多是半年租金。
中原地產數據顯示，2024年本港樓市買賣交易有逾2成來自樓價400萬元以下的細單位成交，涉逾1萬宗，當中超過9,300宗來自二手市場，佔比近9成。從數字可見，政府今次放寬100元印花稅樓價上限，對二手市場幫助較大，尤其是居屋等資助房屋。
參考去年成交數據，全港400萬元以下細價樓主要集中九龍區，佔40%，新界東及新界西佔10%及32%，其餘港島；以下10個地區最多供應，包括深水埗（589宗）、元朗市中心（438宗）、屯門掃管笏（419宗）、土瓜灣（371宗）、長沙灣（347宗）、旺角（342宗）、九龍城（335宗）、大角嘴（332宗）、觀塘及（281宗）荃景圍（257宗），合共錄得3,711宗，佔整體成交逾3成，成「十大上車天堂」。
「100元印花稅」推出後，部份資金流向細價樓，除了各區上車屋苑的睇樓量及問盤量顯著上升外，發展商亦看準機會，短期內將集中力量推售庫存最多的細價新盤，鬥搶客源及購買力。
中原陳永傑
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今日是Boxing Day，意即2025快成過去，亦是時候為2026年的樓市把把脈。香港樓市經過連續三年下跌後，終於在2025年首季末成功築底，並逐步回升。進入第三季尤其是9月後，升幅明顯加快。預計2025全年樓價至少升逾3%。目前樓市正處於上升初期，在多項利好因素支撐下，2026年樓價料將有更強勁的升勢，後市可持續看俏。
受惠減息周期持續，入市意欲進一步提升，息口一直是影響樓市的最大因素之一。自9月起，美國及香港已連續減息兩次，12月11日美國再減息雖未獲香港即時跟隨，但本地息口已有所回落。市場預期2026年將正式步入減息及低息周期，尤其是明年5月新任聯儲局局長上台後，減息步伐甚至加快。這將大幅降低置業成本，刺激更多買家入市，進一步推升整體入市意欲。
此外，在內地客人比例續增下，加上新港人「租轉買」個案越來越多，都是2026年樓市看好的重要原因。過去三年樓價累跌近三成，配合全面撤辣及2025年《施政報告》將投資移民置業門檻降至3,000萬元，內地買家入市意欲顯著增加。今年內地客成交佔比已升至約25%，預計2026年將進一步走高，逐步逼近30%的水平。同時，不少暫租樓的新香港人亦會趁低息環境「轉租為買」，為樓市注入額外購買力。
整體經濟方面，香港GDP已連續11季錄得正增長，近期增速更有加快。失業率由高位3.9%回落至3.8%，並預計持續改善。訪港旅遊人次大幅反彈，以內地客為主，帶動餐飲及零售消費逐步復甦。整體經濟轉強，將為2026年樓市提供堅實支撐。
另一重要因素是資本市場暢旺，IPO及財富效應可惠及樓市，港股過去一年表現跑贏全球主要市場，IPO集資額更位居全球之冠。目前排隊上市企業數以百計，2026年上升勢頭料將延續。這不僅帶來大量資金流入，亦吸引更多企業及高端人才進駐，衍生住屋及投資需求。財富效應擴散，將進一步刺激高端及投資物業成交。
此外，今年新盤多以貼市價開售，銷情理想，貨尾量由年初約2.3萬伙降至目前約2萬伙。發展商推盤及開價壓力得以紓緩，未來新盤定價可逐步企穩，並帶動二手市場跟隨回暖。
綜合以上各項利好因素，預計2026年一二手私宅合計登記量將由2025年的約5.72萬宗，上升10%至約6.30萬宗，較2013年起十四年平均值（約5.36萬宗）高出17.5%。當中一手私宅預計可錄2.20萬宗，較2025年1.99萬宗上升11%；至於二手私宅預計有4.10萬宗，較2025年3.72萬宗再漲10%。成交金額方面，因交投活躍及樓價上漲，2026年一二手合計總值料增16%，達5,750億元，有望創下五年新高。
樓價方面，預計2026年整體升幅約7%，其中中小型住宅看升6%至8，豪宅物業在低基數、投資移民及高才通買家支持下，升幅可達8%，略為跑贏大市。租金方面，因前期已累積較大升幅，加上部分租客轉買及投資者入市增加供應，2026年租金升幅料會收窄，全年僅看升約3%，而中小型及豪宅租金升幅料相若。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
