小陽乍現 本月整體樓宇登記望7,000宗

樓市淡況似有告一段落的趨勢，整體樓宇買賣登記在二月份觸底後，三月份已有明顯反彈的勢頭，主要受一手新盤轉旺所帶動。土地註冊處數字顯示，2025年二月份全港共錄4,314宗樓宇買賣登記（數字主要反映一月中旬至二月上旬的樓市實際狀況），較一月份的4,949宗續跌13%，連跌3個月，創下近5個月以來新低；至於月內整體物業登記總值錄得284.18億元，按月減少27%，同創5個月最少。

從住宅物業環節分析，上月一手私宅買賣登記量已率先止跌回升，主因是期內有全新大盤以低價推售並取得尚佳反應所致，加上其他餘貨單位也有不俗銷情而令一手表現出現逆市上升。總結二月份一手私宅買賣登記宗數大增21%，共錄得852宗，為近3個月來最多；月內買賣登記總值也升10%，錄得82.93億元。二月份一手私宅登記量最多的首三個新盤依次為珀岸(284宗)、滙都II(86宗)及海盈山(85宗)。

觀察二手住宅市場，受農曆新年傳統淡靜市況影響，加上一手新盤不斷以低價搶佔購買力，令二手市場難以招架，出現3連跌的困局。結果導致二月份二手私宅買賣只錄得2,034宗登記，按月再跌20%，險守二千宗水平，創下近12個月最少；至於月內登記總值也錄得25%的跌幅，挫至只有135.89億元，跌幅貼近整體大市。

至於非住宅市場上月表現最弱，相信是受農曆春節假期影響，不少由商家及投資組成的買賣雙方都處於收爐狀態，令成交尤顯緩慢。在工商舖及車位登記均全面萎縮之下，二月份整體工商舖及其他買賣登記量跌至五百宗邊緣，只得535宗，按月減少21%，為跌幅最大的樓宇類別；此外，受前月因有數宗各逾十億元的高價商廈登記而拉高基數影響，二月份買賣登記金額急挫64%，只錄得35.98億元。

春節氣氛消散後，購買力持續回流市場，配合在DeepSeek效應下股市造好，加上一手新盤大肆持續以低價魚貫登場，且銷情理想，出現首批連番沽清的勇態，亦提振整體樓市氣氛，令二手同步向好。此外二月底的《財政預算案》進一步放寬細價樓印花稅，料刺激相關板塊回暖。按此估計，在一手及二手住宅雙雙造好，加上工商舖及其他物業轉穩下，三月份整體樓宇買賣登記量有力向上挑戰七千宗水平，扭轉3連挫的命運，按月冀回升逾六成，直衝上近4個月新高。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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好壞因素近期同時充斥市場，而一手新盤持續低價搶灘，致使二手樓價維持偏軟；《財政預算案》寬減細價樓印花稅效應料最快3月才能反映。差估署公布的最新數據顯示，2025年1月份私人住宅售價指數報287.6點，較去年12月的288.9點再跌0.45%，連跌兩個月，累跌1.30%，並創自2016年9月以來的101個月(即近8年半)新低。若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價至今累跌達27.76%。

1月份樓價持續下跌0.45%符合之前的預期，主要反映去年12月下旬及1月上旬節慶假期的淡靜市況，加上期間一手新盤持續低價出擊，令二手樓價依然受壓。

展望2月份情況料與1月份相若，期間市場好壞消息參半，而新盤低開策略不變，故對二手樓價的壓力難除，料按月再跌約0.5%。至於《財政預算案》的寬減細價樓印花稅措施料在3月份才初步反映，冀屆時樓價得以喘穩，出現持平橫行狀態，而最終首季樓價料仍要跌約0.95%。

租金指數方面，差估署數字顯示2025年1月份按月再升0.42%，連升兩個月共0.78%，反映專才赴港住屋需求龐大，租務市場仍然活躍。筆者預期未來兩月租金續呈按月近0.5%的升勢穩步向好，並料首季租金有力累升逾1.3%。

財政司司長陳茂波在最新一份《財政預算案》中，只簡單一招放寬物業印花稅，將定額100元從價印花稅的門檻由300萬元或以下的物業放寬至400萬元或以下，已即時令市場約15%的交易得以受惠。有關措施有助增加上車客的入市動力，帶來循環作用，激活整體樓市。

預計措施有助刺激細價樓交投增加約15%，進一步催旺近期已轉活的樓市，並會帶來連鎖及複式效應，先是增加交投量，繼而令樓價逐漸轉穩，最終達至整體樓市邁向健康穩定的發展。近日一手新盤銷情理想，連續4個全新盤的首批均能沽清，小陽春已然起步，相信配合是次放寬印花稅，3月的樓市小陽春將更顯著。

另外，預算案中又提及當局在新一年將暫停推出商用土地，並研究將部分商用地改劃住宅用途，有助減輕商用物業樓面過剩的壓力。綜觀近期在DeepSeek帶動下，港股亦間接受惠，加上在IPO轉旺的提振下，股市好、零售消費好、便會帶動整體經濟大環境也向好，繼而增強市民置業入市的信心，樓價將步入平穩漸進復甦的走向。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮