中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
財政司司長陳茂波於2月底公佈的財政預算案再為樓市「加甜」，樓市迅速轉旺。過去1個月之內，先後有四個新盤於首輪銷售中沽清所有單位。新盤頻現「一Q清枱」的旺市現象，幾可肯定樓市小陽春已成形。
近期一手市場主導樓市，發展商推盤頻頻採取低價策略，希望以低價出擊震撼市場，這種推盤手法屢見成效。由於發展商第一批賣的單位價錢是最吸引，加上市況轉旺，自2月以來開售的多個新盤，首輪銷售頻頻「一Q清枱」，發展商推幾多貨，就賣幾多貨，令大批排隊輪候揀樓的市民失望而回，惟有等待下一輪機會。
新盤這種「一Q清枱」現象，於過去一個月不止出現1次，而是5次，就算不能「一Q清枱」，首日銷售量普遍也有7、8成。不過，對於發展商售樓部一些要員而言，「一Q清枱」曾經未必是好事，所有單位能夠在一日之內賣清光，也有可能被老闆抱怨，樓盤定價是否過低。第二批單位，可能要加價了。但現在情況卻是截然不同，發展商正努力去庫存，採取先量而後價，「一Q清枱」有助提振市場信心，把購買力吸引至新盤市場。
另一方面，近期股市暢旺，雖然美國總統特朗普上台，四處挑起火頭，但由他自今年1月重返白宮以來，恒指累升逾5,000點，升幅超過兩成，財富效應下，加上新一份預算案減細價樓印花稅，進一步帶動投資氣氛，引爆樓市小陽春。單計3月份首9日，一手市場錄得逾1000宗成交，是2月同期約200宗的四倍。值得留意的是，今年1月份一手市場只有約760宗成交，這代表發展商在3月只用了九日時間，便促成了超過一個月的成交宗數。
回顧過去十年的新盤小陽春，於第二季出現「小陽春」的機率達為6成，合共6次，第三及四季則各有兩次；當中以2019年第二季入市氣氛最熾熱，錄6,803宗一手買賣登記，平均每月多達2,268宗，是過去十年一手成交最旺季度；其次是2024年，去年2月政府宣布全面撤辣，第二季樓市小陽春再被引爆，一手成交有6,273宗，平均每月2,091宗。筆者相信，新盤市道轉旺，亦有助加快二手復甦，樓價回穩。
中原陳永傑
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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
「100元印花稅」新招推出後，各區上車屋苑無論睇樓及問盤量均顯著上升。上車客將會成為市場必搶客源，發展商順勢催谷細價新盤銷情。
新一份財政預算案亮點之一，是財爺宣布將樓價400萬元或以下物業，印花稅只收取100元。本港對上一次擴闊細價樓印花稅稅階，是2023年2月預算案宣布將徵收100元印花稅的物業價值上限由200萬元提高至300萬元，即時刺激300萬元以下單位交投量倍增，由2022年僅1,553宗，升至2024年的4,615宗，兩年急升兩倍，兼創10年新高。
財爺解釋，目的是協助購買細價樓的市民，減輕負擔，並預計可惠及約15%、即約1萬宗物業成交可受惠。政府消息解釋，是經檢視整體財政狀況，冀激活樓市交投量。
事實上，印花稅是市民置業成本之一。措施推出前，400萬元物業的印花稅佔樓價1.5%，涉及6萬元，新招實施後，只須付100元，即慳5.99萬元或99.8%，變相買細價樓送印花稅，有助提高市民入市意欲。供平過租情況持續，亦會越來越來租客選擇「租轉買」。
對投資者吸引力亦有數得計，一個400萬市區租盤，假設月租約1萬元，受惠政府變相送印花稅下，所節省近6萬元稅款，差不多是半年租金。
中原地產數據顯示，2024年本港樓市買賣交易有逾2成來自樓價400萬元以下的細單位成交，涉逾1萬宗，當中超過9,300宗來自二手市場，佔比近9成。從數字可見，政府今次放寬100元印花稅樓價上限，對二手市場幫助較大，尤其是居屋等資助房屋。
參考去年成交數據，全港400萬元以下細價樓主要集中九龍區，佔40%，新界東及新界西佔10%及32%，其餘港島；以下10個地區最多供應，包括深水埗（589宗）、元朗市中心（438宗）、屯門掃管笏（419宗）、土瓜灣（371宗）、長沙灣（347宗）、旺角（342宗）、九龍城（335宗）、大角嘴（332宗）、觀塘及（281宗）荃景圍（257宗），合共錄得3,711宗，佔整體成交逾3成，成「十大上車天堂」。
「100元印花稅」推出後，部份資金流向細價樓，除了各區上車屋苑的睇樓量及問盤量顯著上升外，發展商亦看準機會，短期內將集中力量推售庫存最多的細價新盤，鬥搶客源及購買力。
