實力客出動 旺市蔓延至中高價樓

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

自預算案放寬細價樓印花稅後，加上股市急上，「小陽春」先在新盤市場出現，二手更有「接力」之勢，除細價樓外，樓價2,000萬元以上的中高價住宅，撤辣後成交量增近6成。

樓市逐步回暖，一手市場交投率先止跌回升。據中原地產數據，2025年2月一手私人住宅市場錄得895宗買賣登記，按月上升18%，創3個月新高；購買力此消彼長之下，新盤接連低價開售搶客，上月二手私樓買賣登記量已連跌3個月，2月跌至1,993宗，創1年新低。惟上月數據仍未反映預算案後的「小陽春」現象，相信3、4月份的登記量會出現更明顯升幅，尤其一手市場。自踏入3月份，一手市場再進一步轉旺，不足半個月已錄逾1,200宗成交，是2月同期的三倍，部份新盤見反應好，逐步加價。

新盤旺市之下，整體買家入市信心亦逐步增強，「小陽春」更由細價樓蔓延至樓價2,000萬元以上的中高價住宅。其中，被視為樓市風向指標、屬傳統十大屋苑之首的鰂魚涌太古城，預算案後即錄得一宗矚目大額成交，一個複式單位以2,600萬元售出，呎價20,313元。是次成交價創屋苑自2022年7月後新高，呎價亦為屋苑近5個月以來重上2萬元水平。

過去太古城複式戶甚少成交，原因是放盤不多，業主惜貨，同類單位高峯期造價更高達4,000萬元。如春櫻閣頂層A室，實用面積1,277方呎，2020年5月便以4,030萬元易手，呎價31,588元，無論成交金額及呎價均創屋苑歷史新高。與四年多前呎價相比，太古城複式戶呎價回落超過3成。對新買家而言，絕對是筍價。

近年政府全方位搶人才，本港中高價物業亦變得吃香，價量回升。中原地產數據顯示，全面撤辣後的第一年，樓價2,000萬元以上的一、二手私人住宅成交及金額分別增加57%及40%，兩項數字同創3年新高。

撤辣後樓價2,000萬元以上的中高價成交，新盤及二手樓各有捧場客，各佔一半左右；一手方面，以黃竹坑站港島南岸（276宗）、啟德澐璟（108宗）及天璽‧天（105宗）佔最多。至於二手屋苑，則以薄扶林貝沙灣（42宗）、九龍站君臨天下（36宗）及西半山寶翠園（35宗）最受實力買家歡迎。

中原陳永傑

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

財政司司長陳茂波於2月底公佈的財政預算案再為樓市「加甜」，樓市迅速轉旺。過去1個月之內，先後有四個新盤於首輪銷售中沽清所有單位。新盤頻現「一Q清枱」的旺市現象，幾可肯定樓市小陽春已成形。

近期一手市場主導樓市，發展商推盤頻頻採取低價策略，希望以低價出擊震撼市場，這種推盤手法屢見成效。由於發展商第一批賣的單位價錢是最吸引，加上市況轉旺，自2月以來開售的多個新盤，首輪銷售頻頻「一Q清枱」，發展商推幾多貨，就賣幾多貨，令大批排隊輪候揀樓的市民失望而回，惟有等待下一輪機會。

新盤這種「一Q清枱」現象，於過去一個月不止出現1次，而是5次，就算不能「一Q清枱」，首日銷售量普遍也有7、8成。不過，對於發展商售樓部一些要員而言，「一Q清枱」曾經未必是好事，所有單位能夠在一日之內賣清光，也有可能被老闆抱怨，樓盤定價是否過低。第二批單位，可能要加價了。但現在情況卻是截然不同，發展商正努力去庫存，採取先量而後價，「一Q清枱」有助提振市場信心，把購買力吸引至新盤市場。

另一方面，近期股市暢旺，雖然美國總統特朗普上台，四處挑起火頭，但由他自今年1月重返白宮以來，恒指累升逾5,000點，升幅超過兩成，財富效應下，加上新一份預算案減細價樓印花稅，進一步帶動投資氣氛，引爆樓市小陽春。單計3月份首9日，一手市場錄得逾1000宗成交，是2月同期約200宗的四倍。值得留意的是，今年1月份一手市場只有約760宗成交，這代表發展商在3月只用了九日時間，便促成了超過一個月的成交宗數。

回顧過去十年的新盤小陽春，於第二季出現「小陽春」的機率達為6成，合共6次，第三及四季則各有兩次；當中以2019年第二季入市氣氛最熾熱，錄6,803宗一手買賣登記，平均每月多達2,268宗，是過去十年一手成交最旺季度；其次是2024年，去年2月政府宣布全面撤辣，第二季樓市小陽春再被引爆，一手成交有6,273宗，平均每月2,091宗。筆者相信，新盤市道轉旺，亦有助加快二手復甦，樓價回穩。