二手展現旺勢 次季樓市更看好

2025年首季已走到尾聲，住宅市場的小陽春市況已由一手蔓延至二手市場，且次季料續向好！檢視全港50大指標屋苑的交投數據顯示，農曆新年期間的一周曾低見32宗交易，但在2月首周迅速回暖至65宗，此後更連續3周呈現升勢，於2月中旬重返三位數的100宗水平。儘管2月下旬面對一手新盤低價搶灘的壓力，50大指標屋苑的按周交投量僅微跌，仍維持在高位浮動。

數據顯示，1月份約5周內，50大指標屋苑平均每周交投僅約55宗；而2月份至3月初的5周內，平均每周交投已大幅增至85宗，升幅達55%。即使進入3月初至上半月，新盤仍以低價吸引買家，但50大指標屋苑的交投不降反升，進一步漲至96宗，而月中的一周突再次突破百宗水平，高見112宗，創下自去年11月中以來的18周新高，顯示樓市小陽春勢頭持續。

再觀察十大屋苑的情況，自《財政預算案》放寬400萬元或以下細價樓印花稅後，雖然大部分十大屋苑未能直接受惠，但整體市場的活躍度提升，加上股市向好，令各類買家入市變得積極。當中，沙田第一城及嘉湖山莊的細價樓因稅務寬減措施而受惠最明顯。觀察過去3周的周末成交數據，這兩個屋苑的交易量按周均有增長，成為十大屋苑中較活躍的代表，反映不少首置買家趁機加快入市步伐。

自新春後的2月份，股市回暖與印花稅寬減政策推動樓市小陽春行情蔓延，並由一手市場延伸至二手市場。不少在新盤市場向隅的買家回流至二手市場尋寶。除了十大屋苑的成交量回升，50大指標屋苑及其他400萬元以下的細價樓盤交投亦處於高位，顯示購買力正逐步遞增，小陽春行情可望持續。

目前樓價仍處於相對低位橫行整固，但租金已企穩甚至趨升，令租務回報率相應提高。隨著全面撤辣，投資者多購物業的稅務限制不復存在，吸引了一批具實力的短線投資者入市。然而，由於樓價仍處低位，短炒風氣並未出現，投資者多採取穩健的進可攻、退可守策略，兼顧長遠收益與短期靈活部署。

前瞻第二季樓市走勢，筆者相信市場將延續近月的旺勢，購買力料持續釋放。在股市穩中向好及息口平穩的雙重助力下，樓市將進一步受益，甚至在年中再次踏入減息步伐後，將進一步利好市場。同時，隨著專才及高才計劃下的新移民陸續抵港，對住屋需求的增加亦會推動樓市保持穩中向好的勢頸發展。樓價自高位累跌約三成後，預料不少觀望中的準買家將陸續入市，帶動次季成交量進一步上升。以二手私宅為例，預計首季買賣登記可達近7,200宗，第二季有望按季再升三至四成，挑戰9,500至1萬宗的水平。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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樓市淡況似有告一段落的趨勢，整體樓宇買賣登記在二月份觸底後，三月份已有明顯反彈的勢頭，主要受一手新盤轉旺所帶動。土地註冊處數字顯示，2025年二月份全港共錄4,314宗樓宇買賣登記（數字主要反映一月中旬至二月上旬的樓市實際狀況），較一月份的4,949宗續跌13%，連跌3個月，創下近5個月以來新低；至於月內整體物業登記總值錄得284.18億元，按月減少27%，同創5個月最少。

從住宅物業環節分析，上月一手私宅買賣登記量已率先止跌回升，主因是期內有全新大盤以低價推售並取得尚佳反應所致，加上其他餘貨單位也有不俗銷情而令一手表現出現逆市上升。總結二月份一手私宅買賣登記宗數大增21%，共錄得852宗，為近3個月來最多；月內買賣登記總值也升10%，錄得82.93億元。二月份一手私宅登記量最多的首三個新盤依次為珀岸(284宗)、滙都II(86宗)及海盈山(85宗)。

觀察二手住宅市場，受農曆新年傳統淡靜市況影響，加上一手新盤不斷以低價搶佔購買力，令二手市場難以招架，出現3連跌的困局。結果導致二月份二手私宅買賣只錄得2,034宗登記，按月再跌20%，險守二千宗水平，創下近12個月最少；至於月內登記總值也錄得25%的跌幅，挫至只有135.89億元，跌幅貼近整體大市。

至於非住宅市場上月表現最弱，相信是受農曆春節假期影響，不少由商家及投資組成的買賣雙方都處於收爐狀態，令成交尤顯緩慢。在工商舖及車位登記均全面萎縮之下，二月份整體工商舖及其他買賣登記量跌至五百宗邊緣，只得535宗，按月減少21%，為跌幅最大的樓宇類別；此外，受前月因有數宗各逾十億元的高價商廈登記而拉高基數影響，二月份買賣登記金額急挫64%，只錄得35.98億元。

春節氣氛消散後，購買力持續回流市場，配合在DeepSeek效應下股市造好，加上一手新盤大肆持續以低價魚貫登場，且銷情理想，出現首批連番沽清的勇態，亦提振整體樓市氣氛，令二手同步向好。此外二月底的《財政預算案》進一步放寬細價樓印花稅，料刺激相關板塊回暖。按此估計，在一手及二手住宅雙雙造好，加上工商舖及其他物業轉穩下，三月份整體樓宇買賣登記量有力向上挑戰七千宗水平，扭轉3連挫的命運，按月冀回升逾六成，直衝上近4個月新高。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮