送贈物業知多啲

香港買樓並非易事，近年「靠父幹」上車的趨勢有所增加，更有父母會將現有物業贈予子女，助他們安居樂業，而該類無金錢代價付出的樓宇轉讓契約亦稱之為「送贈契」，不過轉讓過程當中有不少隱藏條款及細則需要留意，筆者將於此文爲大家詳細講解。

因物業屬於送贈形式，故受贈一方無需支付金錢予送贈一方，土地註冊處會註明為「送贈契」，登記的交易價格為$0，但不代表受贈一方完全無須支付任何費用，他們仍要按差估署就物業於送贈時所評估的市值，繳付100元至樓價4.25%不等的從價印花稅。假設物業市價低於400萬元，便只需支付100元印花稅，若物業市值430萬元，就需要支付100元+超出400萬元的款額的20%，最終需要交$60,100稅項（$100+30萬元*20%），此外受贈一方亦要支付其他費用如律師費，因此交易前應預留相關資金。

另外，送贈契物業其實有機會被收回，若送贈一方不幸破產，根據《破產條例》規定，在提交破產申請書前五年內，將自己的財產以送贈的形式轉讓他人，破產管理官或債權人有權向法庭要求該物業轉讓作廢，即使物業已經轉讓或轉售他人，法庭仍可以命令送贈之交易無效而由破產官接管物業。若受贈一方在5年内將送贈物業轉售，大部分銀行為避免物業被債權人收回的風險，都會拒絕批出相關按揭，新買家申請按揭時將亦會受到一定限制，難以承造按揭。即使買家可以「FULL PAY」購入，亦可能面臨被破產官追回物業的風險，因此，在多重牽制下，「送贈契」物業難以在短時間内轉售。

如果想避免購入「送贈契」物業，在入市前可以先向業主或地產代理查詢，或可自行查閱土地登記冊，若單位屬於「送贈契」物業，會顯示「送贈契」（Deed of Gift）或「無償轉讓契」（Assignment at Nil Consideration）等字眼。「送贈契」涉及的業權問題以及轉讓手續較為複雜，遇上這些問題時，應先徵詢法律意見以保障自身利益。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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新一份《財政預算案》出台，最受關注的為調整物業印花稅的稅階，當中定額100元從價印花稅的門檻由300萬元或以下放寬至400萬元或以下，措施主要可助首次置業人士上車時減輕置業負擔。

以一個400萬元的單位為例，放寬措施前的從價印花稅為6萬元，放寬後印花稅只需要100元，即可節省$59,900的稅項開支。如承造7成按揭，年期為30年，按揭息率為3.5厘，每月供款約$12,573，節省下來的稅項更可抵消約4.5個月的供樓開支。

自放寬印花稅措施推出後，400萬元或以下的樓盤迅速成為市場焦點，這類細價樓盤不僅吸引首置買家，對於投資者來說也具吸引力，部分地區的細價盤成交量即時上升，顯示該物業的需求增強，以及買家對市況持樂觀的預期。另外，部分發展商以低價策略作招徠，當中九龍城新盤的第3張價單有近4成單位折實後售價低於400萬元，另一大埔新盤的首張價單更有約5成單位折實後售價低於400萬元，即代表這批單位的買家將可受惠於新印花稅措施。

另一方面，政府日前公佈，自2022年底至今年1月底，各項人才入境計劃共收到超過44萬宗申請，當中獲批的申請超過28萬宗。這批人才抵港初期一般傾向先租住，並帶動租賃需求穩步上升。根據差估署最新數據顯示，1月份私人住宅租金指數按月升約0.42%，連升2個月，相反私人住宅售價指數按月跌0.45%，連跌2個月，趨勢顯示租金與樓價走勢背馳，而按息回落至合理水平，不少屋苑已出現「供平過租」的情況，配合放寬印花稅措施，有意留港落地生根的人才或會「轉租為買」，並會從中細價單位開始入手，將可促進市場流轉，有利樓市穩健發展。

隨著多項利好因素的推動，包括發展商積極推售新盤及政府放寬印花稅，使市場情緒逐漸回暖，用家及投資者的入市意欲明顯提高，預計樓市交投將逐步回穩，樓市將有望迎來小陽春。

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