二手接力 小陽春望延續

新盤熱銷亦推動二手市場出現承接，樓市小陽春在四月份料可延續，整體樓宇買賣登記有望維持強勢。根據土地註冊處最新數據，2025年三月份全港共錄6,672宗樓宇買賣登記（數字主要反映二月中旬至三月上旬的樓市實際狀況），較二月份的4,321宗反彈54%，為連跌3個月後首度回升，創下近4個月以來高位；至於月內整體物業登記總值錄得459.75億元，按月反彈60%，創4個月最多。

按住宅物業範疇分析，上月一手私宅買賣登記量持續回升，且升勢亮麗，主要受惠期內錄得多個大型新盤熱賣後的登記，上車客的剛性需求及投資客的吸納，造就了一手市場大反彈。總結三月份一手私宅買賣登記宗數激增1.57倍，勁錄2,167宗，為近4個月來最多；月內買賣登記總值也升95%，錄得160.98億元。三月份一手私宅登記量最多的首三個新盤依次為朗天峰(432宗)、YOHO WEST PARKSIDE(312宗)及皇都(277宗)。

二手住宅市場方面，受新盤熱賣刺激，令整體樓市回氣同步回暖，加上在《財政預算案》放寬100元印花稅至400萬元物業，帶動二手市場接力轉旺。結果推動三月份二手私宅買賣錄得2,810宗，按月升38%，重上最近3個月高位，趨近三千宗水平；至於月內登記總值更大增53%，達211.78億元，再現量值齊升。

再觀察非住宅市場，上月表現隨整體大市造好，主因是之前新春被扣起的購買力已回流，加上工廈有新項目應市並錄得多宗登記，連同商廈、店舖及純車位均全面反彈帶動，造就三月份整體工商舖及其他買賣登記量自低位一躍而上，突破七百宗，錄733宗，按月升37%；而月內相應買賣登記金額同步大升51%，共錄54.34億元。

在發展商以貼市價推出上車新盤應市下，市場反應非常熱烈，除成功激活一手市場外，旺勢更延續至二手市場，引發之前觀望的買家紛紛重新入市。此外，《財政預算案》放寬100元印花稅至400萬元物業，令市場追捧細單位。至於工商舖及其他的買賣登記亦已回復常態，故筆者預料踏入次季的四月份，整體樓宇買賣登記量有力再下一城，上試七千宗大關，屆時將連升兩個月，按月再漲5.5%，創近5個月高位，勢可延續小陽春市況。

值得注意的是由美國引爆的關稅戰，於4月初已率先令環球股市一度急挫，至於對經濟及樓市的影響則仍需密切關注，但亦未必對本港的剛性住屋需求帶來巨大影響。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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2025年本港樓市實現驚喜大逆轉，從年初的低迷偏軟，一路衝刺到年底的熱鬧市況，全年整體成交量及金額雙雙錄得兩連升，創下近四年佳績。回顧年初，大家還在傳統淡季裡抱怨交投冷清，誰想到2月底財政預算案一出，把100元印花稅的適用門檻從300萬元擴大到400萬元，瞬間掀起了細價樓的熱潮！一手新盤和二手屋苑立刻熱鬧起來，買家蜂擁而入，市場氣氛由凍轉沸。

雖然年中一度有中美關稅爭端嚇窒全球股市，樓市也小小震盪，但問題很快化解，股市反彈、經濟復甦，加上施政報告放寬投資移民買樓限制，入市信心明顯回升。到了下半年，豪宅市場終於接棒，投資者大舉進場，整個樓市呈現出一片欣欣向榮的景象。

據土地註冊處最新數字，截至12月17日，全年私人住宅買賣登記已達55,968宗，金額約4,878億元。預計全年總量約5.72萬宗，比2024年的4.84萬宗上升18%，成交總值則增13%至約4,970億元，同樣連升兩年，成為近四年高峰。

2025年樓市一大焦點落在一手新盤市場。年初頭兩個月還在低谷掙扎，發展商抓住印花稅新政，力推細單位新盤，用低價策略吸引買家，市場反應極之熱烈。再加上租樓需求爆棚，很多投資者低位吸納現樓貨尾，用以放租賺取穩定收益。從3月開始，每月一手登記都穩守1,500宗以上，全年預計可達19,940宗、金額2,210億元，比去年升23%和7%，連續三年上升，創近六年新高。不過，因為細價單位佔比大增，每宗平均價跌了12.7%至1,108萬元。一手成交佔整體比例升至34.9%，創六年高位；二手則退至65.1%。

二手市場表現同有起色，從第二季起每月成交維持3,000宗以上，主要受惠於股市向上、經濟增長，加上9至10月連續減息，購買力從細價盤逐步擴散到中大單位甚至豪宅。截至12月15日，二手登記約36,183宗、金額2,694億元，全年預計3.72萬宗和2,760億元，分別升16%和18%，成交總值終止三年跌勢，創近四年最多。至於每宗平均價微升1.5%至741萬元，量價齊升，證明復甦相當扎實。

要提全年最大亮點之一，絕對是400萬元以下的細價住宅市場。一手這類盤登記激增78%至約2,202宗，二手亦爆升29%至13,155宗，成為唯一破萬宗的銀碼類別。這不只反映政策威力，還顯示細價樓對中低收入家庭的巨大吸引力，讓更多人實現上車夢。

樓價和租金方面，中小型住宅全年預計升3.2%，豪宅升2.5%；租金更猛，中小型全年料升4.6%，豪宅則升3.4%，主要靠租務需求強勁支撐。

總括而言，2025年香港樓市在政策助力、經濟回暖及減息環境下，實現全面復甦。細價盤無疑是大贏家，帶動整個市場重拾活力。至於2026年，這股升勢能否延續？留待下期本欄繼續探討。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮