按揭「三高」再現

二月份住宅按揭數字表現亮眼，根據金管局住宅按揭統計調查顯示，新申請按揭貸款的宗數為6,542宗，創下3個月新高；新取用按揭貸款金額及宗數分別錄得175.93億元及3,657宗，金額及宗數均創下8個月新高。

按揭數字創新高之際，買家借貸亦出現「高成數」、「高金額」及「高年期」的「三高」現象。其中，二月份的平均按揭比率為63.2%，創下逾15年（184個月）新高；平均按揭貸款金額為499萬元，亦創下18個月新高；平均還款年期則為324個月（即27年），創下10個月新高。

在三項數字中，按揭比率的上升趨勢最為顯著，相信是近年政府放寬按揭成數所致，去年十月份《施政報告》宣佈所有住宅物業無論其價值及是否自用，按揭成數上限統一為七成。根據經絡按揭轉介研究部的內部數據顯示，今年首3個月透過經絡按揭申請七成按揭的客戶，佔整體申請的比例為35%，相比去年同期的14%，大幅增加了21%。此外，不少於早幾年前以「建築期付款」方式購買樓花物業的買家，亦開始於年初陸續上會，這批業主亦傾向選擇較高的按揭成數上會。

按揭金額一般情況下會與按揭成數同步上升，此外，放寬按揭成數至任何樓價的物業後，亦推動了換樓市場的交投，這同樣造成了「高金額」的現象。至於「高年期」方面，雖然政府於去年暫停了「壓力測試」的要求，但樓價仍然較難負擔，借貸人仍傾向選擇「高年期」，即增加按揭年期，以便更容易通過銀行的入息審查。以貸款額500萬、還款年期為20年以及息率3.5厘計算，每月最低入息要求為$57,996；若還款年期增至27年，最低入息要求則可減少$10,243（17.7%），即降至$47,753。

「三高」可以幫助買家更易上會，但需要注意的是「走盞位」會相對較少。如果遇到估價不足或銀行批核條款存在差異，買家隨時要補錢上會。因此，建議有意置業的人士在借貸時要留一手，避免借太盡，同時亦要預留備用資金作日後的緩衝。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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整體工商舖市道在2025年已見觸底回升，回顧11月份，本港工商舖市場延續回穩勢頭，買賣登記錄得367宗，創下近四個月新高。雖然總值按月微跌1.4%，但在經濟及零售環境逐步改善下，市場氣氛明顯好轉。三大範疇中，以商廈表現最為亮眼，店舖亦見回穩，工廈則在連升兩月稍作整固。

觀察商廈買賣登記於11月份勁錄120宗，按月大增44.6%，創近四年半新高，佔整體成交逾三成，成為市場焦點。成交總值亦升至20.2億元，連升兩個月。市場亮點包括國際企業中心、德華中心及永康街83號等項目的一手登記，推動整體表現。

商廈市場近期屢現大手成交：最新為京東集團斥資約35億元購入中環建設銀行大廈半數業權；阿里巴巴則於10月以72億元收購銅鑼灣港島中心30萬呎樓面。這些交易反映資金正趁低吸納優質商廈，金融業復甦及IPO活躍進一步刺激需求。中區租金已率先回升，展望2026年，商廈市道有望持續好轉。

工廈表現方面，11月登記錄得164宗，按月回落13.7%，結束連升兩月的走勢。不過成交總值反而按月升8.5%至14.65億元，創近七個月新高，平均每宗均價約893.3萬元。雖然宗數回落，但仍守在近四個月次高水平，顯示市場並未失去動力，只屬短暫調整。

11月份店舖買賣登記錄得83宗，按月升9.2%，但仍較全年平均略低。成交總值則因細價舖佔比增加而急跌36.8%，至10.56億元。儘管如此，零售市道正受惠旅客回流及本地消費回穩，核心區一線街舖空置率已有所下降，為疫情以來低位。預期2026年零售舖市況將持續改善，帶動投資者信心。

展望後市，在低息環境持續、股市交投活躍，加上金融業及零售業逐步復甦，工商舖市場正迎來新一輪動能。商廈成交量與大手投資案例顯示資金正積極部署，零售舖空置率下降亦為市道注入信心。雖然工廈短期回氣，但整體工商舖市場已漸趨企穩並回升，料2026年可再看高一線。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮