放寬按揭後 有多少人借盡7成？

按揭市場回穩，但申請按揭保險計劃的數字卻創下多年新低。根據香港按揭證券有限公司的數據顯示，今年首季新批出按保貸款的宗數及金額分別為3,958宗及203.58億元，較去年同期減少1,879宗（32.2%）及93.61億元（31.5%）；此外，首季新取用按保貸款的宗數及金額為1,559宗及79.14億元，較去年同期減少237宗（13.2%）及16.1億元（16.9%）。新批出及新取用按保宗數均創下近9年首季的新低，而金額則創下近6年首季的新低。

近年申請按保數字疲弱，其中一個原因是受到政府持續放寬按揭成數的影響。去年十月份《施政報告》宣佈，所有住宅物業無論其價值及是否自用，銀行提供的按揭成數上限統一為7成，即回復至2009年十月份金管局實施按揭逆周期宏觀審慎監管措施之前。任何買家只需繳交三成首期，便可免按保及零保費上車，新措施不僅吸引了用家及投資者入市，還帶動了大碼物業、放租物業以及第二套房的交投。

置業人士借盡7成佔比大增逾兩成

從近期按揭申請數據可以看出，放寬措施對樓按市場的另一影響 - 借盡7成按揭的買家顯著增加。今年首季，透過經絡按揭轉介申請住宅按揭的個案中，借盡7成按揭且未選用按揭保險計劃的客戶，佔整體新造按揭個案約35%，相比去年首季約14%，大幅增加逾兩成（21%）。

轉按/加按借盡7成佔比大增逾三成

另外，轉按或加按業主借盡7成按揭的比例亦大幅上升。今年首季透過經絡按揭轉介申請轉按的個案中，借盡7成按揭且未選用按揭保險計劃的客戶，佔整體轉按個案約49%，相比去年首季僅約16%的比例，大幅增加逾三成（33%）。

上述新造按揭以及轉按/加按數據反映了放寬按揭措施的成效。目前，無論用家或是投資者毋須透過按保的情況下，均可最多借盡7成按揭，筆者料借盡7成按揭佔比仍有上升空間，而隨著按保需求減少的情況下，料未來按保數字將會在低位橫行。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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二月份住宅按揭數字表現亮眼，根據金管局住宅按揭統計調查顯示，新申請按揭貸款的宗數為6,542宗，創下3個月新高；新取用按揭貸款金額及宗數分別錄得175.93億元及3,657宗，金額及宗數均創下8個月新高。

按揭數字創新高之際，買家借貸亦出現「高成數」、「高金額」及「高年期」的「三高」現象。其中，二月份的平均按揭比率為63.2%，創下逾15年（184個月）新高；平均按揭貸款金額為499萬元，亦創下18個月新高；平均還款年期則為324個月（即27年），創下10個月新高。

在三項數字中，按揭比率的上升趨勢最為顯著，相信是近年政府放寬按揭成數所致，去年十月份《施政報告》宣佈所有住宅物業無論其價值及是否自用，按揭成數上限統一為七成。根據經絡按揭轉介研究部的內部數據顯示，今年首3個月透過經絡按揭申請七成按揭的客戶，佔整體申請的比例為35%，相比去年同期的14%，大幅增加了21%。此外，不少於早幾年前以「建築期付款」方式購買樓花物業的買家，亦開始於年初陸續上會，這批業主亦傾向選擇較高的按揭成數上會。

按揭金額一般情況下會與按揭成數同步上升，此外，放寬按揭成數至任何樓價的物業後，亦推動了換樓市場的交投，這同樣造成了「高金額」的現象。至於「高年期」方面，雖然政府於去年暫停了「壓力測試」的要求，但樓價仍然較難負擔，借貸人仍傾向選擇「高年期」，即增加按揭年期，以便更容易通過銀行的入息審查。以貸款額500萬、還款年期為20年以及息率3.5厘計算，每月最低入息要求為$57,996；若還款年期增至27年，最低入息要求則可減少$10,243（17.7%），即降至$47,753。

「三高」可以幫助買家更易上會，但需要注意的是「走盞位」會相對較少。如果遇到估價不足或銀行批核條款存在差異，買家隨時要補錢上會。因此，建議有意置業的人士在借貸時要留一手，避免借太盡，同時亦要預留備用資金作日後的緩衝。

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