按揭市場回穩，但申請按揭保險計劃的數字卻創下多年新低。根據香港按揭證券有限公司的數據顯示，今年首季新批出按保貸款的宗數及金額分別為3,958宗及203.58億元，較去年同期減少1,879宗（32.2%）及93.61億元（31.5%）；此外，首季新取用按保貸款的宗數及金額為1,559宗及79.14億元，較去年同期減少237宗（13.2%）及16.1億元（16.9%）。新批出及新取用按保宗數均創下近9年首季的新低，而金額則創下近6年首季的新低。
近年申請按保數字疲弱，其中一個原因是受到政府持續放寬按揭成數的影響。去年十月份《施政報告》宣佈，所有住宅物業無論其價值及是否自用，銀行提供的按揭成數上限統一為7成，即回復至2009年十月份金管局實施按揭逆周期宏觀審慎監管措施之前。任何買家只需繳交三成首期，便可免按保及零保費上車，新措施不僅吸引了用家及投資者入市，還帶動了大碼物業、放租物業以及第二套房的交投。
置業人士借盡7成佔比大增逾兩成
從近期按揭申請數據可以看出，放寬措施對樓按市場的另一影響 - 借盡7成按揭的買家顯著增加。今年首季，透過經絡按揭轉介申請住宅按揭的個案中，借盡7成按揭且未選用按揭保險計劃的客戶，佔整體新造按揭個案約35%，相比去年首季約14%，大幅增加逾兩成（21%）。
轉按/加按借盡7成佔比大增逾三成
另外，轉按或加按業主借盡7成按揭的比例亦大幅上升。今年首季透過經絡按揭轉介申請轉按的個案中，借盡7成按揭且未選用按揭保險計劃的客戶，佔整體轉按個案約49%，相比去年首季僅約16%的比例，大幅增加逾三成（33%）。
上述新造按揭以及轉按/加按數據反映了放寬按揭措施的成效。目前，無論用家或是投資者毋須透過按保的情況下，均可最多借盡7成按揭，筆者料借盡7成按揭佔比仍有上升空間，而隨著按保需求減少的情況下，料未來按保數字將會在低位橫行。
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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明
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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
不經不覺，2025年已來到尾聲。隨着撤辣及減息周期展開，住宅物業買賣急速回暖，樓價亦重新走上升軌。新盤銷售現場重現人潮，排隊入票的景象久違地再度出現，市民的入市信心明顯回升。
根據差餉物業估價署最新公布的數據，10月私人住宅樓價指數錄得294.3點，按月上升0.41%，連升五個月；今年首十個月累計上升1.7%。對比去年同期近7%的跌幅，今年的反彈走勢相當明顯。由於官方數據具時滯性，參考每周更新的中原城市領先指數（CCL），指數已重回143點水平，今年已累升超過4%，反映市場表現比官方數據更為強勁。
隨着減息釋放購買力、買家觀望情緒消散，樓市氣氛正在穩步回暖。預期2025年全年CCL有望錄得約5%升幅，扭轉過去三年的頹勢，亦是自2021年後首次出現樓價及租金呈雙軌上升，正式結束「價跌租升」的時代。
在發展商積極推盤帶動下，新盤交投持續熾熱。一手市場已連續10個月錄得逾1,000宗成交，今年首11個月累計錄得逾1.88萬宗，較2024年全年的1.58萬宗高出近兩成，更打破2019年1.87萬宗的舊紀錄，創下2013年一手新例實施以來的新高。據中原地產住宅部統計，經過發展商一年努力去庫存後，全港一手貨尾量已連續5個月低於2萬伙，截至11月底更跌穿1.9萬伙，低見1.88萬伙，較年初高位逾2.28萬伙減近4,000伙。
購買力亦遍及二手市場。今年首11個月，二手私人住宅市場錄得33,570宗買賣登記，涉及註冊金額2,465億元，按年分別上升6.6%與7.4%，成交宗數更創四年新高，反映一二手市場全面回暖。
除樓價外，預料來年租金升勢亦會延續，形成近年罕見的「租價齊漲」局面。但樓價升幅有望跑贏租金，主要因現時住宅價格較2021年高峰仍累跌逾兩成，具追落後條件。尤其是租金已連升11個月，且連續兩個月創歷史新高，而樓價仍遠低於頂峰。在減息環境下，「供樓平過租」持續吸引租客轉為買家，加上撤辣後內地客來港買樓的投資比例大幅增加，多重利好因素下，CCL於首季更有機會上試150點。如果多了人買樓，部分市民不願再捱貴租，租務需求可能因此回落，來年租金升幅或因此放緩。
