股市波動大 買樓最穩陣

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

特朗普的關稅政策可謂反轉全球金融市場，上周一港股更大跌超過3,000點。近日股市大上大落，貿易戰亦難短期內解決，資金避險，樓市可能會成為避險地方之一。上月投資者買樓個案顯著上升，錄得近四成升幅。

股市大上大落，有人提心吊膽，寢食難安。上星期港股急瀉三千點，一名網民不知是否炒燶股票，或後悔沒有買樓，發文稱早說過買樓最安全，層樓跌極仍可以居住。

股票能輸清光，物業卻不會像股票變成牆紙。翻查紀錄，本港樓價有紀錄以來的跌幅最多約7成。本港樓市多年來經歷無數風浪，最令人深刻是1997年爆發金融風暴，樓價短短一年跌逾4成，直至2003年沙士，樓價累跌7成便見底。2008年爆發金融海嘯，樓價下跌約25%。在地緣政治日益複雜的情況下，雖然過去四年本港樓價回落近3成，但現時樓價比起2003年，仍錄得逾3倍升幅，同期恒指升幅卻不足9成。與2008年比，樓價則升1.4倍。由此可見，物業的長期走勢的確是可以長揸必勝。

近期資金避險，上月投資者買樓個案回升。中原地產數據顯示，主要反映投資者入市的公司名義買賣個案亦有所回升，3月錄得逾250宗公司名義入市成交，按月反彈近4成。其中新盤市場亦多了這類以公司名義持貨的投資者，上月有近60宗，比2月增加近8成。而今年首季，公司客入市增至703宗，較去年同期大幅上升近5倍。

市場憧憬聯儲局為提振經濟，美國或加快減息步伐，今年的減息次數由原本預期只有兩次，變成會減息4次，每次減息四分之一厘，市場更預期下月就開始減息。如果美國真的重啟減息，必定有利股市和樓市，加上預期貿易戰難於短期內解決，股市仍會出現較大波動，部分避險資金將會流入樓市，投資者套股換樓，第二季樓市交投量會比第一季更為暢旺。近期樓價有企穩迹象，中原城市領先指數CCL已連升三星期。

香港作為國際金融中心的地位，一直以來吸引大量國際資金流入。即使面對全球經濟下行壓力，但本港樓市剛性需求強烈，尤其是中小型住宅市場，買家多為長期持有者，樓價波動相對較低。

中原陳永傑

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預算案後樓市購買力加速釋放，上月住宅物業成交量觸底反彈，3月份的成交量比2月份大幅增近7成。

樓市經過一輪調整後，加上《財政預算案》公佈的利好措施，帶動樓市升溫，一、二手交投量觸底回升，上月十大屋苑成交量創5個月新高，個別屋苑交投量更錄得兩倍以上升幅，其中天水圍嘉湖山莊交投量逼近50宗，創近兩年新高。除了細價樓外，豪宅買家亦重拾入市信心，九龍站天璽一個貨尾單位，成交呎價高達9.5萬元，這些都是樓市回暖指標。

據土地註冊處數據顯示，3月整體住宅買賣錄5,367宗，較2月3,200宗急升68%。由於土地註冊量的註冊個案屬滯後數據，主要反映約兩至四個星期前市況。因此，3月的註冊量仍未完全反映2月底預算案公佈後市況，預期4月註冊量會更多，有望突破6,000宗。

最近一、二手市場出現了冰火兩極現象，新樓被搶購但二手樓價續尋底。中原地產統計143個大型屋苑，第一季出現樓價下跌的屋苑數量，仍然多過樓價上升的屋苑。樓價下跌的屋苑共有85個，比樓價上升的58個屋苑多近5成。現時上述143個大型二手屋苑，已有32個屋苑的呎價跌穿1萬元水平。

今年2月財政預算案宣佈將樓價400萬元以下單位的印花稅放寬至100元，直接減低了買家的入市成本，帶動樓市氣氛回暖，特別是新盤市場，發展商推出了不少細價樓，並以貼市價甚至低於市價的策略吸走客源，成功釋放一批壓抑已久的購買力。3月份，一手市場在細價樓帶動下錄得逾2400宗成交，較2月份約1,200宗大幅增加1倍，是去年全面撤辣後交投量第3高的月份。

筆者認為，樓市好淡因素並存，雖然全球貿易戰為後市增添不確定性，但樓市仍有多項利好政策支持，如全面撤辣及大量人才來港等，美國今年亦有機會連續三次減息，分別在7月、9月及11月，有利本港樓市。近日，本港1個月拆息跌至3.49厘，創近兩年新低。筆者認為，樓市氣氣向好，早前累積的購買力陸續釋放，預計樓市小陽春會延至第二季，樓價亦有望於第二季見底回穩。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁 陳永傑