樓市未復活 救市刻不容緩

預算案公佈後，樓市成交量一度反彈，正當大家認為樓市會復活之際，美國卻向全球發動關稅戰，一場金融危機山雨欲來，令投資者及買家的入市信心亦有所動搖，樓市「復活」一個月便打回原形。

預算案2月底宣佈放寬細價樓印花稅後，樓市急速升溫，3月一手成交量多達2,400宗，比2月1,200宗多了一倍，創5個月新高。正當大家以為一天光晒，樓市復活了，結局卻是空歡喜，情況更與去年政府兩次救市後出現的兩輪旺市相似。當政策推出後，樓市小陽春僅曇花一現，成交量出現短暫性反彈。

甫踏入4月，美國總統特朗普發動全球關稅戰，引發全球股市動盪及股災，本港樓市氣氛亦顯著降溫，一些投資者及潛在買家可能再次採取觀望態度，發展商也被逼暫緩推盤步伐，靜觀其變。在關稅戰開大後的首兩個星期，無論一手或二手市場，買賣均變得淡靜。

由於4月上半月未有大型新盤開售，加上外圍因素，買家紛紛按兵不動，4月上半月一手市場成交量跌至只有約400宗，較上月同期約1600宗大幅下跌逾7成。二手買賣亦見淡靜，同期中原地產促成的二手買賣只有約400宗，按月下跌逾兩成。

關稅戰下，無論股市及樓市同樣受到波及，發展商繼續維持低價開盤，務求以價換量。如復活前開價的西沙大型新盤，首批單位折實平均呎價僅1.03萬元，平市價逾兩成，更較四年前附近新盤呎價近2萬元低近一半。鑑於目前經濟環境，發展商一手存貨壓力大，相信仍會以震撼低價推盤，才能帶動一手市場成交量。

本港近年經濟不景，經濟及旅遊未見復甦，近年更掀起港人北上消費潮，零售餐飲業市道未見起色；地產更是本港經濟的另一重要支柱，即使政府去年至今推出多項救市措施，包括全面撤辣及放寬細價樓印花稅等，樓市卻未見真正復活，成交量仍然低迷，樓價自高位迄今累跌近3成，發展商只好減價賣樓自救。美國對全球大加關稅，本港亦不能幸免，為樓市加添壓力，相信政府已做好準備，在必要時再推出支持經濟及樓市政策，加大救市力度，以提振市場信心，只有經濟重拾動力，樓市才能復活。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

特朗普的關稅政策可謂反轉全球金融市場，上周一港股更大跌超過3,000點。近日股市大上大落，貿易戰亦難短期內解決，資金避險，樓市可能會成為避險地方之一。上月投資者買樓個案顯著上升，錄得近四成升幅。

股市大上大落，有人提心吊膽，寢食難安。上星期港股急瀉三千點，一名網民不知是否炒燶股票，或後悔沒有買樓，發文稱早說過買樓最安全，層樓跌極仍可以居住。

股票能輸清光，物業卻不會像股票變成牆紙。翻查紀錄，本港樓價有紀錄以來的跌幅最多約7成。本港樓市多年來經歷無數風浪，最令人深刻是1997年爆發金融風暴，樓價短短一年跌逾4成，直至2003年沙士，樓價累跌7成便見底。2008年爆發金融海嘯，樓價下跌約25%。在地緣政治日益複雜的情況下，雖然過去四年本港樓價回落近3成，但現時樓價比起2003年，仍錄得逾3倍升幅，同期恒指升幅卻不足9成。與2008年比，樓價則升1.4倍。由此可見，物業的長期走勢的確是可以長揸必勝。

近期資金避險，上月投資者買樓個案回升。中原地產數據顯示，主要反映投資者入市的公司名義買賣個案亦有所回升，3月錄得逾250宗公司名義入市成交，按月反彈近4成。其中新盤市場亦多了這類以公司名義持貨的投資者，上月有近60宗，比2月增加近8成。而今年首季，公司客入市增至703宗，較去年同期大幅上升近5倍。

市場憧憬聯儲局為提振經濟，美國或加快減息步伐，今年的減息次數由原本預期只有兩次，變成會減息4次，每次減息四分之一厘，市場更預期下月就開始減息。如果美國真的重啟減息，必定有利股市和樓市，加上預期貿易戰難於短期內解決，股市仍會出現較大波動，部分避險資金將會流入樓市，投資者套股換樓，第二季樓市交投量會比第一季更為暢旺。近期樓價有企穩迹象，中原城市領先指數CCL已連升三星期。

香港作為國際金融中心的地位，一直以來吸引大量國際資金流入。即使面對全球經濟下行壓力，但本港樓市剛性需求強烈，尤其是中小型住宅市場，買家多為長期持有者，樓價波動相對較低。