近年來香港樓價持續調整，市場交投氣氛亦反覆不定。傳媒報道普遍較為悲觀，令公眾對樓市前景感到憂慮。不過，市場真相是否如外界所描繪般一片灰暗？筆者希望從不同角度剖析現況，為讀者提供更全面的參考。
不能否認的是，市場壓力仍然存在。中美博弈持續，為全球經濟帶來高度不穩定性，並影響金融市場走向，房地產市場亦無法獨善其身。更值得注意的是，過去樓市好景時，各大發展商競相以高價投地，積極擴充土地儲備，伴隨而來的則是龐大的債務。近年受疫情衝擊，加上俄烏戰爭等國際事件令環球經濟逆轉，美國聯儲局加息週期更令市場進一步承壓，發展商面臨雙重壓力，利息支出大幅增加之際，樓價卻持續回落，銷售遇阻。在資金回籠的迫切需求下，各大發展商紛紛調低售價，導致樓價一浪低於一浪，市場信心受挫，買家只能進一步觀望。
另一方面，部分在過去幾年購入物業的業主，亦面臨高息環境下的財務壓力。一方面樓價下滑造成資產貶值，另一方面供樓成本急升，使部分業主陷入資金緊張局面，甚至不得不割價出售，以求流動資金周轉。這些業主與發展商的困境，正是近年樓市走勢的縮影，構成樓價向下調整的重要因素。
然而，樓市並非單單存在負面因素。今年初《財政預算案》調高100元印花稅適用樓價上限至400萬元，此舉迅速激活市場交投，吸引上車客積極入市，部分長期隱身的投資者亦重返市場，尋找具潛力的低價物業。由於政策已完全撤銷「辣招」限制，市場氛圍轉暖，加上內地買家蜂擁進場，目前內地客戶入市比例已約佔整體成交量的兩成，顯示市場正逐步回穩。
另一方面，房委會日前通過收緊公屋戶政策，涉及潛在「公屋富戶」約八萬人。這部分群體具備置業的能力及需要，隨着政策推動，有機會轉向私樓市場，成為新的購買力來源。此舉為本港房地產市場帶來額外的需求動力，為市場注入活力。
筆者相信，目前樓市並非單向下行，而是利好與不利因素並存。只要市場資金仍然充裕，剛性需求持續存在，交投活動可望保持穩健。對於精明的投資者而言，當市場處於回穩階段，正是尋找低價優質物業的良機，或許可在寒冬過後迎來意想不到的收穫。
利嘉閣地產總裁廖偉強
廖偉強
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