品嚐樓市「佳釀」的好時機

在紅酒的領域中，年份對於品質與價值是十分關鍵的因素。好年份的得益於理想氣候與水分的葡萄，釀出芬芳濃郁的佳釀，令人趨之若鶩。其實，樓市芋程度也和紅酒一樣，某些「年份」的物業因其卓越品質而備受追捧。從投地到興建，再到銷售樓花及落成入伙，發展商需耗費五至六年光陰，期間項目的設計與用料皆已確定。在競爭激烈的市場中，發展商往往選用高規格物料，如精緻的裝修物料、品牌廚房用具、浴室潔具，甚至附贈高端家電，力求打造出令人垂涎的「佳釀」。這些高成本投入雖昂貴，但在樓價穩升的日子，發展商仍能從新盤銷售中收穫豐厚利潤，因此不吝於此。

不過，近年市況逆轉，樓價波動令發展商難以規避下跌風險。投地之初，誰也無法精準預測未來訂價，面對逆市，發展商唯有降價出貨以應對挑戰。這對買家而言，卻如品嚐一瓶價格親民的優質年份佳釀，不僅能以較低價格入市，更可購入市場高峰期策劃的高質樓盤。這些項目多採用頂級用料，為買家提供難得的平價優質選擇。

綜觀現時樓價雖仍有波動，但下行壓力已顯著減弱。今年第一季，樓價跌幅僅0.6%，顯示市場正逐步穩定。然而，市場資訊常被「局部放大」的報道蒙蔽，如過分渲染高位入市後的蝕讓個案，卻對盈利交易輕描淡寫，令市場氛圍偏向利淡。此外，工商舖物業的巨額蝕讓案例，常與重磅投資者連環沽貨連繫，誤導不熟悉市場的人以為住宅樓價同樣崩堤。事實上，住宅與工商舖市場在買賣對象、趨勢及影響因素上截然不同，細心分析便能分辨兩個市場的真實情況。

事實上，住宅市場的下跌周期已近尾聲，可謂蓄勢待發。市場預期美國將於下半年啟動減息，為樓市注入活力。同時，內地及海外投資者數量攀升，來港人才亦逐步穩定生活，萌生置業意欲。這些因素將成為市場新動力。買家若能於此刻入市，猶如在佳釀成熟前搶先入手。

利嘉閣地產總裁廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

近年來香港樓價持續調整，市場交投氣氛亦反覆不定。傳媒報道普遍較為悲觀，令公眾對樓市前景感到憂慮。不過，市場真相是否如外界所描繪般一片灰暗？筆者希望從不同角度剖析現況，為讀者提供更全面的參考。

不能否認的是，市場壓力仍然存在。中美博弈持續，為全球經濟帶來高度不穩定性，並影響金融市場走向，房地產市場亦無法獨善其身。更值得注意的是，過去樓市好景時，各大發展商競相以高價投地，積極擴充土地儲備，伴隨而來的則是龐大的債務。近年受疫情衝擊，加上俄烏戰爭等國際事件令環球經濟逆轉，美國聯儲局加息週期更令市場進一步承壓，發展商面臨雙重壓力，利息支出大幅增加之際，樓價卻持續回落，銷售遇阻。在資金回籠的迫切需求下，各大發展商紛紛調低售價，導致樓價一浪低於一浪，市場信心受挫，買家只能進一步觀望。

另一方面，部分在過去幾年購入物業的業主，亦面臨高息環境下的財務壓力。一方面樓價下滑造成資產貶值，另一方面供樓成本急升，使部分業主陷入資金緊張局面，甚至不得不割價出售，以求流動資金周轉。這些業主與發展商的困境，正是近年樓市走勢的縮影，構成樓價向下調整的重要因素。

然而，樓市並非單單存在負面因素。今年初《財政預算案》調高100元印花稅適用樓價上限至400萬元，此舉迅速激活市場交投，吸引上車客積極入市，部分長期隱身的投資者亦重返市場，尋找具潛力的低價物業。由於政策已完全撤銷「辣招」限制，市場氛圍轉暖，加上內地買家蜂擁進場，目前內地客戶入市比例已約佔整體成交量的兩成，顯示市場正逐步回穩。

另一方面，房委會日前通過收緊公屋戶政策，涉及潛在「公屋富戶」約八萬人。這部分群體具備置業的能力及需要，隨着政策推動，有機會轉向私樓市場，成為新的購買力來源。此舉為本港房地產市場帶來額外的需求動力，為市場注入活力。

筆者相信，目前樓市並非單向下行，而是利好與不利因素並存。只要市場資金仍然充裕，剛性需求持續存在，交投活動可望保持穩健。對於精明的投資者而言，當市場處於回穩階段，正是尋找低價優質物業的良機，或許可在寒冬過後迎來意想不到的收穫。

利嘉閣地產總裁廖偉強