放寬強積金買樓 更勝撤辣

香港樓市持續不振，樓價已跌近三分一，負資產宗數回升至逾4萬宗，重返2003年沙士水平。要令樓市回穩，必須着力刺激各類購買力，包括可考慮放寬強積金的投資限制，讓市民動用部份強積金作置業用途，釋放更多購買力。

有關強積金買樓問題，向來引起社會熱烈討論，有支持亦有反對。社會上其中一個反對理由，是認為若大量市民同時動用強積金入市，勢必推高樓價，反令年輕人更難置業。如樓價跌，淪為負資產，影響未來退休安排。但支持者認為，「磚頭」作為固定資產，既具備儲蓄功能，亦具升值空間，長遠回報或遠勝強積金的傳統投資組合。

尤其是年輕一代因首期問題而面對上車難的困境，若能提取部分強積金作為首期，有助早日置業，減輕日後租金壓力，更能及早建立資產基礎。樓價回落了，市民負擔能力提高，如果強積金可作買樓，相信會得到很多打工仔支持。

強積金制度今年將踏入25周年，截至去年年底，強積金總淨資產值接近1.3萬億元，人均賬戶結餘約27萬元；當中資產超過50萬元的強積金帳戶，2021年增至50萬個，資產100萬元以上的帳戶增至10萬個，而200萬元以上的「富戶」更有2萬個。

現時私人市場中，500萬元左右的兩房單位選擇頗多，按照最高九成按揭計算，首期涉50萬元。假設一半強積金作買樓，首期一成，上述10萬個資產達100萬元以上的帳戶，有機會即時零首期輕鬆入市。中原地產現時網上放盤有近3.6萬個，當中叫價500萬元以下的單位佔26%。

近年一手供應量高，加上經濟疲弱及地緣政治等因素影響，即使政府已多次出招，如全面撤辣、放寬按揭以至細價樓印花稅降至100元，樓市仍持續不振。差餉物業估價署最新數據顯示，2025年3月全港私人住宅樓價指數再跌0.49%，已連跌4個月，按年跌逾8%，創逾8年半新低，與2021年歷史高位比，樓價已跌近三分一。現時香港平均樓價已從四年前高峰逾900萬元，回落至約700萬元。

要樓價回升，確實不容易，港府必須繼續加大力度救市，如容許強積金作置業用途，將釋放更多購買力，尤其刺激年青人的置業需求，為樓市注入更大動力，救市效果或更勝撤辣，樓市交投量料大幅增加。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁 陳永傑

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

樓市兩極化，過去4年樓價跌近3成，同期租金卻在外來人才、學生搶租盤下猛升逾3成，造就租金回報逆市升至3.5厘，創13年新高。「供平過租」重臨，可投資者買樓收租，租樓人士亦考慮轉租為買。

自去年9月美國展開減息周期，本港至今已減息3次，合共0.65厘，同時在租金與樓價走勢背馳下（本港樓價自2021年至今累跌近3成，同期租金升逾3成），租金回報率屢創新高。今年2月，中原城市租金指數CRI回報率升至3.5厘，為2011年8月錄得3.52厘後的逾13年新高，更與H按（HIBOR）息率3.5厘看齊，扭轉過去兩年多以來按揭利率一直高於回報率的不利樓市局面，影響投資者入市意欲，拖累樓價表現。

自2008年後爆發金融海嘯後，受惠美國量寬政策，本港曾長期處於「供平過租」。回顧過去16年（2009年1月至今)，除了2022年5月至2025年1月、以及2020年4月曾出現「供貴過租」外，其餘超過八成時間都是「供平過租」，造就了香港樓市的上升週期，這段時間買樓的大部份市民，供樓是供得開心。

踏入減息周期，價跌租升，「供平過租」現象將變得越來越普遍，尤其儲夠首期的上車客，在租金上升壓力下或考慮轉租為買；近年政府全力搶人才，大批人才及學生來港，帶動住屋需求，增強投資者入市意欲，肯平賣的新盤更見搶購。

新鴻基地產發展的西沙SIERRA SEA，開價吸引，發展商為吸引收租客進駐，更提供為長線投資者度身訂做的付款計劃，提供多項現金回贈及貸款優惠。項目鄰近中大，入伙後不愁大學生租客，購入作「學生公寓」，回報率料「坐四望五」，更勝銀行定期存款。發展商早前公佈認購人士佔4成為大手客，相信當中不乏長線投資者。項目首輪收票量多達3.5萬張，成為歷來新界票王。

租金回報率是用來衡量房地產投資收益的重要指標，回報率越高，代表每月賺回來的租金，足夠付利息有餘。中原地產統計的143個成份屋苑之中，多達74個屋苑出現「供平過租」，而回報率高於4厘的屋苑更多達25個，較去年同期10個增加1.5倍；回報率低於3厘的屋苑則減少近六成至21個。