供平過租擴散 新樓搶爆

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

樓市兩極化，過去4年樓價跌近3成，同期租金卻在外來人才、學生搶租盤下猛升逾3成，造就租金回報逆市升至3.5厘，創13年新高。「供平過租」重臨，可投資者買樓收租，租樓人士亦考慮轉租為買。

自去年9月美國展開減息周期，本港至今已減息3次，合共0.65厘，同時在租金與樓價走勢背馳下（本港樓價自2021年至今累跌近3成，同期租金升逾3成），租金回報率屢創新高。今年2月，中原城市租金指數CRI回報率升至3.5厘，為2011年8月錄得3.52厘後的逾13年新高，更與H按（HIBOR）息率3.5厘看齊，扭轉過去兩年多以來按揭利率一直高於回報率的不利樓市局面，影響投資者入市意欲，拖累樓價表現。

自2008年後爆發金融海嘯後，受惠美國量寬政策，本港曾長期處於「供平過租」。回顧過去16年（2009年1月至今)，除了2022年5月至2025年1月、以及2020年4月曾出現「供貴過租」外，其餘超過八成時間都是「供平過租」，造就了香港樓市的上升週期，這段時間買樓的大部份市民，供樓是供得開心。

踏入減息周期，價跌租升，「供平過租」現象將變得越來越普遍，尤其儲夠首期的上車客，在租金上升壓力下或考慮轉租為買；近年政府全力搶人才，大批人才及學生來港，帶動住屋需求，增強投資者入市意欲，肯平賣的新盤更見搶購。

新鴻基地產發展的西沙SIERRA SEA，開價吸引，發展商為吸引收租客進駐，更提供為長線投資者度身訂做的付款計劃，提供多項現金回贈及貸款優惠。項目鄰近中大，入伙後不愁大學生租客，購入作「學生公寓」，回報率料「坐四望五」，更勝銀行定期存款。發展商早前公佈認購人士佔4成為大手客，相信當中不乏長線投資者。項目首輪收票量多達3.5萬張，成為歷來新界票王。

租金回報率是用來衡量房地產投資收益的重要指標，回報率越高，代表每月賺回來的租金，足夠付利息有餘。中原地產統計的143個成份屋苑之中，多達74個屋苑出現「供平過租」，而回報率高於4厘的屋苑更多達25個，較去年同期10個增加1.5倍；回報率低於3厘的屋苑則減少近六成至21個。

中原陳永傑

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

發展局公布，佔地約11公頃的「洪水橋／厦村新發展區」內首個片區開發試點明日招標，為期約6個月，至明年7月初截標。

發展局官網

今次招標的片區試點包括3幅住宅用地及3幅企業及科技園用地，合共可提供3120個住宅單位及約28萬平方米產業樓面面積。

發展局局長甯漢豪表示，招標採用「雙信封制」，非價格建議及價格建議比重分別是70%及30%。非價格建議部分的主要評審準則聚焦有關3幅產業用地，例如會否發展策略性產業、會否引進龍頭企業、發展速度是否夠快、投資規模、創造就業機會等，均屬計分準則。

針對3幅產業用地，今次招標要求投標人至少要發展及營運一幅用地，其餘兩幅只需在完成土地平整後交予政府。但甯漢豪說，會於標書提供選項，若投標者願意發展其餘一幅或兩幅產業用地，可獲額外分數。

甯漢豪說，明白片區規模較大， 同時涉及住宅及產業用地發展，涉及一定投資成本，招標期有約6個月，讓投標者有足夠時間尋求合作伙伴，計劃融資安排等。