供平過租擴散 新樓搶爆

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

樓市兩極化，過去4年樓價跌近3成，同期租金卻在外來人才、學生搶租盤下猛升逾3成，造就租金回報逆市升至3.5厘，創13年新高。「供平過租」重臨，可投資者買樓收租，租樓人士亦考慮轉租為買。

自去年9月美國展開減息周期，本港至今已減息3次，合共0.65厘，同時在租金與樓價走勢背馳下（本港樓價自2021年至今累跌近3成，同期租金升逾3成），租金回報率屢創新高。今年2月，中原城市租金指數CRI回報率升至3.5厘，為2011年8月錄得3.52厘後的逾13年新高，更與H按（HIBOR）息率3.5厘看齊，扭轉過去兩年多以來按揭利率一直高於回報率的不利樓市局面，影響投資者入市意欲，拖累樓價表現。

自2008年後爆發金融海嘯後，受惠美國量寬政策，本港曾長期處於「供平過租」。回顧過去16年（2009年1月至今)，除了2022年5月至2025年1月、以及2020年4月曾出現「供貴過租」外，其餘超過八成時間都是「供平過租」，造就了香港樓市的上升週期，這段時間買樓的大部份市民，供樓是供得開心。

踏入減息周期，價跌租升，「供平過租」現象將變得越來越普遍，尤其儲夠首期的上車客，在租金上升壓力下或考慮轉租為買；近年政府全力搶人才，大批人才及學生來港，帶動住屋需求，增強投資者入市意欲，肯平賣的新盤更見搶購。

新鴻基地產發展的西沙SIERRA SEA，開價吸引，發展商為吸引收租客進駐，更提供為長線投資者度身訂做的付款計劃，提供多項現金回贈及貸款優惠。項目鄰近中大，入伙後不愁大學生租客，購入作「學生公寓」，回報率料「坐四望五」，更勝銀行定期存款。發展商早前公佈認購人士佔4成為大手客，相信當中不乏長線投資者。項目首輪收票量多達3.5萬張，成為歷來新界票王。

租金回報率是用來衡量房地產投資收益的重要指標，回報率越高，代表每月賺回來的租金，足夠付利息有餘。中原地產統計的143個成份屋苑之中，多達74個屋苑出現「供平過租」，而回報率高於4厘的屋苑更多達25個，較去年同期10個增加1.5倍；回報率低於3厘的屋苑則減少近六成至21個。

中原陳永傑

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據中原(工商舖)統計，第四季工商舖市場錄得約753宗買賣成交，總成交宗數則錄得約3,588宗，按年上升約20.9%，重回逾3,000宗水平，反映工商舖市場回穩。而第四季成交金額則攀升至226.9億元，為2022年至今單季最高。全年截止12月15日共錄得約3,588宗工商舖買賣成交，按例上升約20.9 %，而總成交金額則錄得約643.32億元，較去年同期約640億元相約。

中原(工商舖)董事總經理潘志明表示，明年市場仍有利好因素，包括息口預計向下、金融業理想等，在改裝學生宿舍熱潮持續下，工商舖大手買賣交投保持熾熱，帶動整體買賣表現，明年第一季整體工商舖可錄得約940宗買賣成交，成交金額約126億元。對於明年走勢，他認為目前市場仍在消化低價盤，相信整體價格未見底，特別以商舖仍受多項不利因素包括消費模式轉變，租售價均料跌1成或以上。

至於商廈市場，中原(工商鋪)寫字樓部董事陳雁樓表示，商廈市場仍由買家主導，買賣價格相對較爲受壓，預計2026年商廈呎價持平，個別地區仍有約5%下跌空間，相信隨着更多實力買家會因價格理想而積極入市尋寶，預料2026年第一季可錄得約240宗買賣成交，涉及買賣金額約60億元;租務方面則見平穩，預料第一季可錄得約1500宗水平，整體租金走勢與買賣價同步，維持在5%跌幅之內。

至於工廈市場，中原(工商鋪)工商部董事劉重興預料第一季可錄得買賣個案約500宗，成交金額約36億元，物業價格大致維持平穩，個別地區如黃竹坑、柴灣、觀塘則有約5%回落空間。此外，由於工廈物業空置率持續高企，市場期待政府有機會重新檢討及增加工廈物業用途，並加快改裝工廈物業的審批過程，提振工廈物業買賣成交;租務表現將進一步回升，工廈租金走勢預計維持平穩至下跌5%水平，第一季租務成交可錄約1200宗。

(相片左起)中原（工商舖）工商部董事劉重興、中原(工商舖)董事總經理潘志明、中原（工商鋪）寫字樓部董事陳雁樓。