供平過租擴散 新樓搶爆

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

樓市兩極化，過去4年樓價跌近3成，同期租金卻在外來人才、學生搶租盤下猛升逾3成，造就租金回報逆市升至3.5厘，創13年新高。「供平過租」重臨，可投資者買樓收租，租樓人士亦考慮轉租為買。

自去年9月美國展開減息周期，本港至今已減息3次，合共0.65厘，同時在租金與樓價走勢背馳下（本港樓價自2021年至今累跌近3成，同期租金升逾3成），租金回報率屢創新高。今年2月，中原城市租金指數CRI回報率升至3.5厘，為2011年8月錄得3.52厘後的逾13年新高，更與H按（HIBOR）息率3.5厘看齊，扭轉過去兩年多以來按揭利率一直高於回報率的不利樓市局面，影響投資者入市意欲，拖累樓價表現。

自2008年後爆發金融海嘯後，受惠美國量寬政策，本港曾長期處於「供平過租」。回顧過去16年（2009年1月至今)，除了2022年5月至2025年1月、以及2020年4月曾出現「供貴過租」外，其餘超過八成時間都是「供平過租」，造就了香港樓市的上升週期，這段時間買樓的大部份市民，供樓是供得開心。

踏入減息周期，價跌租升，「供平過租」現象將變得越來越普遍，尤其儲夠首期的上車客，在租金上升壓力下或考慮轉租為買；近年政府全力搶人才，大批人才及學生來港，帶動住屋需求，增強投資者入市意欲，肯平賣的新盤更見搶購。

新鴻基地產發展的西沙SIERRA SEA，開價吸引，發展商為吸引收租客進駐，更提供為長線投資者度身訂做的付款計劃，提供多項現金回贈及貸款優惠。項目鄰近中大，入伙後不愁大學生租客，購入作「學生公寓」，回報率料「坐四望五」，更勝銀行定期存款。發展商早前公佈認購人士佔4成為大手客，相信當中不乏長線投資者。項目首輪收票量多達3.5萬張，成為歷來新界票王。

租金回報率是用來衡量房地產投資收益的重要指標，回報率越高，代表每月賺回來的租金，足夠付利息有餘。中原地產統計的143個成份屋苑之中，多達74個屋苑出現「供平過租」，而回報率高於4厘的屋苑更多達25個，較去年同期10個增加1.5倍；回報率低於3厘的屋苑則減少近六成至21個。

中原陳永傑

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預算案公佈後，樓市成交量一度反彈，正當大家認為樓市會復活之際，美國卻向全球發動關稅戰，一場金融危機山雨欲來，令投資者及買家的入市信心亦有所動搖，樓市「復活」一個月便打回原形。

預算案2月底宣佈放寬細價樓印花稅後，樓市急速升溫，3月一手成交量多達2,400宗，比2月1,200宗多了一倍，創5個月新高。正當大家以為一天光晒，樓市復活了，結局卻是空歡喜，情況更與去年政府兩次救市後出現的兩輪旺市相似。當政策推出後，樓市小陽春僅曇花一現，成交量出現短暫性反彈。

甫踏入4月，美國總統特朗普發動全球關稅戰，引發全球股市動盪及股災，本港樓市氣氛亦顯著降溫，一些投資者及潛在買家可能再次採取觀望態度，發展商也被逼暫緩推盤步伐，靜觀其變。在關稅戰開大後的首兩個星期，無論一手或二手市場，買賣均變得淡靜。

由於4月上半月未有大型新盤開售，加上外圍因素，買家紛紛按兵不動，4月上半月一手市場成交量跌至只有約400宗，較上月同期約1600宗大幅下跌逾7成。二手買賣亦見淡靜，同期中原地產促成的二手買賣只有約400宗，按月下跌逾兩成。

關稅戰下，無論股市及樓市同樣受到波及，發展商繼續維持低價開盤，務求以價換量。如復活前開價的西沙大型新盤，首批單位折實平均呎價僅1.03萬元，平市價逾兩成，更較四年前附近新盤呎價近2萬元低近一半。鑑於目前經濟環境，發展商一手存貨壓力大，相信仍會以震撼低價推盤，才能帶動一手市場成交量。

本港近年經濟不景，經濟及旅遊未見復甦，近年更掀起港人北上消費潮，零售餐飲業市道未見起色；地產更是本港經濟的另一重要支柱，即使政府去年至今推出多項救市措施，包括全面撤辣及放寬細價樓印花稅等，樓市卻未見真正復活，成交量仍然低迷，樓價自高位迄今累跌近3成，發展商只好減價賣樓自救。美國對全球大加關稅，本港亦不能幸免，為樓市加添壓力，相信政府已做好準備，在必要時再推出支持經濟及樓市政策，加大救市力度，以提振市場信心，只有經濟重拾動力，樓市才能復活。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑