Ｈ按息率跌穿封頂位 業主供樓更為輕鬆

美聯儲在最新議息會議中宣布，基準利率維持在4.25厘至4.5厘的區間。聯儲局主席表示，近期數據顯示經濟活動穩健擴張，就業市場保持平穩。然而，經濟前景和關稅仍存在不確定性，失業率和通脹上升的風險也在增加。局方將繼續減持國債及按揭抵押貸款證券，並致力於將通脹率回落至2%的目標水平。

關稅對通脹的影響仍有待觀察，這使得美聯儲繼續按兵不動。不過，美國最新3月份消費者物價指數（CPI）報2.4%，核心CPI報2.8%。這兩項數據均持續回落，且低於市場預期。相信美聯儲將會審視通脹及就業數據的走勢。如通脹持續回落或失業率上升，最快將在下半年進行年內首次減息。

香港方面，本港銀行同日宣布最優惠利率（P）維持不變。去年本港銀行曾三度下調最優惠利率，幅度及速度均超出市場預期。由於去年銀行減息的幅度已高於預期，加上考量美國利率走勢及現時資金成本，銀行並未調整最優惠利率。筆者預計美國將於下半年開始減息，本港銀行將根據自身商業策略調整利率，最優惠利率有機會在年底前回落至加息周期前的水平。

雖然美國尚未減息，導致本港銀行未調整最優惠利率，但近期因港股市場表現良好及大型新股招股活動，市場對港元的需求顯著增加。金管局自本月四度入市，令本港銀行體系總結餘上升至1,740億港元。隨著熱錢湧入，一個月HIBOR亦隨之顯著回落，周五更跌穿2厘，創下逾兩年半的新低。儘管香港銀行尚未調整最優惠利率，但目前HIBOR已跌破2厘，這使得供樓業主的利息開支能夠即時減少，對樓市有正面支持作用。

根據3月份金管局住宅按揭統計調查，H按計劃選用比例為90.4%，按月下降3.2%，創下五個月以來的新低。筆者認為，派息及新股活動將持續推高港元需求，預計HIBOR仍有可能反覆回落，並下試1.5厘以下水平。由於拆息回落時，H按可節省更多利息支出，因此預計H按計劃的選用比例將再次回升。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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金管局公布今年第一季負資產個案錄得40,741宗，涉及金額2,058.81億港元。對比去年第4季錄得的38,389宗以及1,950.72億港元，宗數及金額按季分別增加2,352宗（6.1%）及108.09億港元（5.5%），宗數更創自2004年以來的新高。

根據差餉物業估價署公佈的數據，私宅售價指數已連跌4個月，而第一季私人住宅售價指數報285.7點，創自2016年第三季以來的季度新低，與2021年第三季的歷史高位397.9點相比，更急挫超過兩成半（28.2%）。樓價高位回落，早幾年前於樓價高企入市，並承造較高成數按揭的業主，便會較大機會跌入負資產，使今年第一季負資產數字按季回升。

現時新盤供應充裕，近期發展商持續以「貼市價」推售新盤及餘貨單位，二手樓價短期內將持續受壓，料次季樓價將保持偏軟，在「價跌量穩」的情況下，負資產宗數仍有上升空間，但相信不會重返2003年「沙士」時期高達10萬宗以上水平。另外，美國聯儲局最快於下半年重啟減息以推動經濟，屆時本港銀行亦有機會跟隨下調最優惠利率，息口或進一步回落，可為樓市帶來提振作用，料樓價仍有望於下半年見平穩，屆時負資產個案亦有機會高位回落。

儘管負資產數字高企，但申請較高成數按揭計劃的業主需要通過銀行以及按揭保險公司的嚴謹要求，以證明其還款能力。因此，現時本港業主的還款能力一直保持穩健，今年第一季負資產個案中，超過3個月未償還按揭貸款的拖欠比率僅為0.17%，雖然按季輕微上升0.2%，對比2003年「沙士」時期高達2%以上，現時拖欠比率仍屬低水平，顯示絕大部分業主的供款能力依然穩健，銀行的借貸風險可控。雖然本港整體失業率仍處於低水平，但地緣政治對本港經濟的影響仍存在不確定性，有意置業的人士應衡量自身的經濟狀況及供款能力，避免借太盡，緊記按時供款，預留至少半年的後備資金。

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