樓價有望年底止跌回穩 負資產或高位回落

金管局公布今年第一季負資產個案錄得40,741宗，涉及金額2,058.81億港元。對比去年第4季錄得的38,389宗以及1,950.72億港元，宗數及金額按季分別增加2,352宗（6.1%）及108.09億港元（5.5%），宗數更創自2004年以來的新高。

根據差餉物業估價署公佈的數據，私宅售價指數已連跌4個月，而第一季私人住宅售價指數報285.7點，創自2016年第三季以來的季度新低，與2021年第三季的歷史高位397.9點相比，更急挫超過兩成半（28.2%）。樓價高位回落，早幾年前於樓價高企入市，並承造較高成數按揭的業主，便會較大機會跌入負資產，使今年第一季負資產數字按季回升。

現時新盤供應充裕，近期發展商持續以「貼市價」推售新盤及餘貨單位，二手樓價短期內將持續受壓，料次季樓價將保持偏軟，在「價跌量穩」的情況下，負資產宗數仍有上升空間，但相信不會重返2003年「沙士」時期高達10萬宗以上水平。另外，美國聯儲局最快於下半年重啟減息以推動經濟，屆時本港銀行亦有機會跟隨下調最優惠利率，息口或進一步回落，可為樓市帶來提振作用，料樓價仍有望於下半年見平穩，屆時負資產個案亦有機會高位回落。

儘管負資產數字高企，但申請較高成數按揭計劃的業主需要通過銀行以及按揭保險公司的嚴謹要求，以證明其還款能力。因此，現時本港業主的還款能力一直保持穩健，今年第一季負資產個案中，超過3個月未償還按揭貸款的拖欠比率僅為0.17%，雖然按季輕微上升0.2%，對比2003年「沙士」時期高達2%以上，現時拖欠比率仍屬低水平，顯示絕大部分業主的供款能力依然穩健，銀行的借貸風險可控。雖然本港整體失業率仍處於低水平，但地緣政治對本港經濟的影響仍存在不確定性，有意置業的人士應衡量自身的經濟狀況及供款能力，避免借太盡，緊記按時供款，預留至少半年的後備資金。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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2026年樓市，筆者預期樓價升勢會更強、內地客比例亦會上升，而大額成交亦會持續增加，這其實是同一條趨勢的不同面向。隨着內地客源愈來愈多，內地經濟的變化將更直接地影響香港樓市，而他們的購買力亦會成為推動樓價的重要力量。

對內地買家而言，香港物業具備高度吸引力。香港是國際級的大城市，又與祖國緊密連繫。香港的新盤沒有「爛尾」問題，市場成熟透明，法規清晰，買賣都較為容易；而且中港交通網絡日趨發達，不論要來港看樓盤、簽約、或是裝修家居，甚至小住幾天都甚方便，沒有到別國「隔山買牛」那種不確定性。這也解釋了為何眾多內地客都鍾情於押注在這裡。

過去一年，內地經濟明顯復甦，12月製造業PMI升至50.1，重返擴張區間。今年是「十五五」開局之年，政策支持力度預期會更大。經濟改善，內地客的信心與購買力都會同步提升，令他們更願意購入優質資產。筆者預期，2026年內地客源的「量」會爆發式增長，而「質」亦會提升，他們的預算將更高，目標物業更集中於優質項目。

在剛過去的聖誕長假期的樓市表現亦反映市場正進入加速期。根據筆者公司研究部的統計，期內除了新盤市場表現不俗，傳統十大二手屋苑的成交，亦彈升1.2倍，宗數重返雙位數字水平，並創6周新高。筆者相信，這正好反映部分本地買家都會把握在樓價未提速上升時，先得作部署；而更重要的是，聖誕節並非內地假期，所以來港置業的內地客源，數量也平穩。筆者相信，2026年將是樓市出現結構性變化的一年，而內地客源的「質」與「量」將是最關鍵的變數。

筆者相信，2026年內地客源的質與量將同步升級，他們的入市節奏、預算及目標物業類型，都會成為樓市增速的必備力量。

利嘉閣地產總裁 廖偉強