樓價有望年底止跌回穩 負資產或高位回落

金管局公布今年第一季負資產個案錄得40,741宗，涉及金額2,058.81億港元。對比去年第4季錄得的38,389宗以及1,950.72億港元，宗數及金額按季分別增加2,352宗（6.1%）及108.09億港元（5.5%），宗數更創自2004年以來的新高。

根據差餉物業估價署公佈的數據，私宅售價指數已連跌4個月，而第一季私人住宅售價指數報285.7點，創自2016年第三季以來的季度新低，與2021年第三季的歷史高位397.9點相比，更急挫超過兩成半（28.2%）。樓價高位回落，早幾年前於樓價高企入市，並承造較高成數按揭的業主，便會較大機會跌入負資產，使今年第一季負資產數字按季回升。

現時新盤供應充裕，近期發展商持續以「貼市價」推售新盤及餘貨單位，二手樓價短期內將持續受壓，料次季樓價將保持偏軟，在「價跌量穩」的情況下，負資產宗數仍有上升空間，但相信不會重返2003年「沙士」時期高達10萬宗以上水平。另外，美國聯儲局最快於下半年重啟減息以推動經濟，屆時本港銀行亦有機會跟隨下調最優惠利率，息口或進一步回落，可為樓市帶來提振作用，料樓價仍有望於下半年見平穩，屆時負資產個案亦有機會高位回落。

儘管負資產數字高企，但申請較高成數按揭計劃的業主需要通過銀行以及按揭保險公司的嚴謹要求，以證明其還款能力。因此，現時本港業主的還款能力一直保持穩健，今年第一季負資產個案中，超過3個月未償還按揭貸款的拖欠比率僅為0.17%，雖然按季輕微上升0.2%，對比2003年「沙士」時期高達2%以上，現時拖欠比率仍屬低水平，顯示絕大部分業主的供款能力依然穩健，銀行的借貸風險可控。雖然本港整體失業率仍處於低水平，但地緣政治對本港經濟的影響仍存在不確定性，有意置業的人士應衡量自身的經濟狀況及供款能力，避免借太盡，緊記按時供款，預留至少半年的後備資金。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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香港寸金尺土，車位供應亦一直不足，因此受不少投資者追捧。日前有報導指，有啟德新盤在兩日內售出逾20個車位。此外，根據土地註冊處的資料顯示，3月份純車位註冊宗數達348宗，按月增加近三成及創4個月的新高，市場預計4月份純車位註冊宗數更有機會挑戰9個月新高。若有興趣投資車位，以下幾點務必留意。

1.揀選渴市住宅區的車位作投資

香港人喜愛有樓又有車，但車位與住宅數量的比例卻持續下降。建議有意投資車位的買家，選擇車位長期短缺且有大型新盤陸續入伙的地區。一些新興住宅區如將軍澳和啟德等地的車位需求一直旺盛，買家不必擔心出租的問題。此外，買家亦應多做資料蒐集，查看哪些屋苑的車位與住宅單位比例較低，從而尋找該屋苑或其鄰近地區的車位。

2.車位與住宅按揭大不同

獨立車位按揭與住宅物業按揭有所不同。由於住宅物業有按揭證券保險公司作為擔保，按揭成數可高達9成，但獨立車位的最高按揭成數只有7成。按揭年期方面，住宅物業可承造最高30年按揭，而獨立車位最長只有15年。按揭息率方面，目前住宅物業可提供H按、P按及定息按揭等多種選擇，而獨立車位普遍只有P按選擇。

3.印花稅及轉售限制

目前車位按揭並沒有任何轉售限制，無論購買多少車位，買家僅需繳交第2標準從價印花稅，400萬元或以下的車位印花稅只需$100。

4.連住宅合契可按9成

前言提到銀行對於獨立車位的最高按揭成數只有7成，但若然車位是與住宅單位合契出售，則整個交易可承造最高9成按揭，按揭年期亦可長達30年。然而，需注意的是，若日後打算獨立出售車位，必須先進行分契手續。

入市車位門檻較低，買家較易負擔，加上沒有轉售限制，不少人會「小試牛刀」買作短期投資。然而車位按揭與住宅物業按揭有所不同，如有任何疑問，可尋求大型及專業的按揭中介進行諮詢。

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