免罰息按揭計劃成為市場新亮點

今年首季樓市氣氛熾熱，按揭市場亦表現不俗。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處資料顯示，今年首季現樓及樓花按揭登記宗數合共錄得20,094宗，較去年同期的15,383宗增加約三成（4,711宗）。

 另一方面，住宅樓價持續上揚，各大銀行對住宅按揭業務取態亦趨向積極，並推出多元化的按揭計劃及相關優惠，以吸引優質客戶，爭取上半年的按揭業務。除了早前三間大型銀行相繼推出限時低息定息按揭計劃，近日亦有中小型銀行推出近年市場罕見的靈活H按計劃。

 上述靈活H按計劃的全期按息低至H+0.6%，封頂息率為P-0.3%（P=5.375%），貸款額達700萬元或以上可享按揭現金回贈，此外銀行亦提供按揭存款掛鈎戶口（Mortgage-link）。該計劃的最大特色是客戶可選擇以下兩種「提早償還貸款方案」：

 方案一：罰息期僅為一年，其後客戶提早償還貸款，無需支付任何罰款；或

方案二：首兩年內提早償還貸款，無需支付罰息，只需退回按揭現金回贈，其後提早償還貸款無需支付任何罰款。

該中小型銀行推出的H按揭計劃可享有以下三個好處：

 好處1：「按息低」──按息低至H+0.6%，較市場上普遍H按計劃H+1.3%為低。假設HIBOR為2%，中小型銀行靈活H按計劃的實際按息為2.6%，較市場上普遍的H按計劃封頂息率3.25%低65點子；

好處二：「罰款期短」──「方案一」的罰息期僅為一年，客戶可於一年後立即轉售物業並無需支付任何罰款，適合短線投資者；

好處三：「免罰息」──在「方案二」中，客戶於首兩年內提早償還貸款，無需支付罰息，只需退還按揭現金回贈，相比一般銀行需額外繳付貸款額若干百分比作為罰息，變相無需額外支付任何罰款。

 近期愈來愈多投資客入市，相信他們傾向選用上述靈活H按計劃。而現時各大銀行根據客戶類型，推出針對性的多元化按揭方案，客戶可根據自身財務狀況及實際需求，選擇最適合自己的按揭計劃。如有需要，建議尋求大型專業按揭中介公司的協助，並配對合適的銀行及按揭方案。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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題目： 大手客如何申請按揭？

文：經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

近期不少大手客積極入市新盤，有報導指早前推售的新盤中，購入最少兩伙或以上的大手客佔比高達約四成。部分大手買家實力雄厚，「一炮過FULL PAY」多個單位不足為奇，因此近年買家申請按揭的比率亦稍有回落，但仍有部分大手買家因息口回落至合理水平而選擇承造按揭入市投資。不過這些買家購入多於一個單位時，在申請按揭方面會遇到一些限制或困難，筆者將在本文中逐一分析。

首先，按揭保險公司規定物業必須為自住居所，而大手買家一般會將物業用作出租或投資用途，因此不能透過按揭保險計劃申請高成數按揭，即每個物業銀行最多只可批出七成按揭。不過，市場上有私營按揭公司提供另類高成數按揭計劃，即使購買多於一個物業作投資用途，亦能申請高達九成按揭，為買家的財務周轉帶來更大彈性。

另外，買家若購買多個物業，銀行會將所有物業貸款一同計算買家的入息要求。假設有買家購買4個新盤，每個約600萬元，若想承造七成按揭，年期30年，按現時按息約3.25厘計算，4個新盤的總供款額約7.3萬元。銀行在計算「供款與入息比率」時，會將4個物業的每月供款相加，並要求總額不超過入息的50%，這表示買家的每月入息至少為14.6萬元才能符合最低入息要求。不過，一些大手買家擁有高淨值資產如現金、股票或現契物業，他們傾向以「資產水平」作為審批基礎申請按揭貸款，此方法便不需要通過銀行「供款與入息比率」要求。

 一次過購入多個單位所需資金不菲，實力亦須非常雄厚。如需申請按揭，建議事前仔細計算財務狀況以及供款能力，以免在置業過程中遇到困難。另外建議選擇大型可靠且專業的按揭轉介公司，他們能夠提供有效協助，並可一條龍協助買家處理按揭事宜，既方便快捷，又能節省時間。此外，按揭專家會根據買家的財務狀況，提供詳盡的分析及評估，讓買家輕鬆選擇最合適的按揭計劃，確保置業過程順利無阻。

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