按息跌穿3厘 供平過租更為明顯

金管局於本月四度入市，本港銀行體系總結餘曾升至1,740億港元，熱錢湧入使得一個月HIBOR近期急速下跌。5月14日更跌穿1.5厘，根據一般H按計劃「H＋1.3厘」計算，現時H按的實際按息已跌破3厘，創下逾兩年半的新低，即代表H按業主可以以低於封頂息率供樓。

本文截稿日（5月16日）一個月HIBOR為1.3厘，H按實際利率為2.6厘，較一般H按的封頂息率3.5厘大幅減少90點子。供樓業主實際上可以節省多少利息開支呢？以500萬貸款額、年期30年，過往以封頂息率3.5厘計算，每月供款為$22,452；若以5月16日按息2.6厘計算，每月供款則為$20,017，較以封頂息率計算的供款減少逾一成（$2,435）。這意味著供樓業主的利息開支可大幅降低。

息率下跌，除了能幫助供樓人士慳息，「供抵過租」的情況亦愈加明顯，這將促使有意置業的人士加快上車步伐，「轉租為供」。事實上，本港屋苑的平均呎租穩步上升。根據美聯物業「租金走勢圖」，今年4月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約38.02元，按月升約0.4%，已連續上升3個月，並創下自2019年7月紀錄高位後即超過5年半的新高。

以大圍金獅花園一個363平方呎的單位為例，每月租金約為$15,000。若購買同類型的單位，樓價為450萬元，按揭成數為70%，年期為30年，採用H按計劃，實際按息為2.6%（5月16日），每月供款為$12,611，較月租少逾一成半（$2,389）。置業人士可享受「供平過租」的好處。

本港樓價已由高位回落近三成，加上現時息口回落，以及租金上升等因素，「供平過租」的現象將愈加明顯。這些利好因素無疑有助於支持樓市及按揭市場的發展。此外，派息及新股活動將繼續推動港元需求，預計銀行體系的總結餘將維持在千億港元以上，HIBOR也將持續徘徊於1厘至2厘的區間。另一方面，美國最快將於下半年開始減息，本港息口亦將隨之回落，相信「供平過租」的情況可望持續，並刺激置業人士加速入市，對樓市有正面支持作用。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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美聯儲在最新議息會議中宣布，基準利率維持在4.25厘至4.5厘的區間。聯儲局主席表示，近期數據顯示經濟活動穩健擴張，就業市場保持平穩。然而，經濟前景和關稅仍存在不確定性，失業率和通脹上升的風險也在增加。局方將繼續減持國債及按揭抵押貸款證券，並致力於將通脹率回落至2%的目標水平。

關稅對通脹的影響仍有待觀察，這使得美聯儲繼續按兵不動。不過，美國最新3月份消費者物價指數（CPI）報2.4%，核心CPI報2.8%。這兩項數據均持續回落，且低於市場預期。相信美聯儲將會審視通脹及就業數據的走勢。如通脹持續回落或失業率上升，最快將在下半年進行年內首次減息。

香港方面，本港銀行同日宣布最優惠利率（P）維持不變。去年本港銀行曾三度下調最優惠利率，幅度及速度均超出市場預期。由於去年銀行減息的幅度已高於預期，加上考量美國利率走勢及現時資金成本，銀行並未調整最優惠利率。筆者預計美國將於下半年開始減息，本港銀行將根據自身商業策略調整利率，最優惠利率有機會在年底前回落至加息周期前的水平。

雖然美國尚未減息，導致本港銀行未調整最優惠利率，但近期因港股市場表現良好及大型新股招股活動，市場對港元的需求顯著增加。金管局自本月四度入市，令本港銀行體系總結餘上升至1,740億港元。隨著熱錢湧入，一個月HIBOR亦隨之顯著回落，周五更跌穿2厘，創下逾兩年半的新低。儘管香港銀行尚未調整最優惠利率，但目前HIBOR已跌破2厘，這使得供樓業主的利息開支能夠即時減少，對樓市有正面支持作用。

根據3月份金管局住宅按揭統計調查，H按計劃選用比例為90.4%，按月下降3.2%，創下五個月以來的新低。筆者認為，派息及新股活動將持續推高港元需求，預計HIBOR仍有可能反覆回落，並下試1.5厘以下水平。由於拆息回落時，H按可節省更多利息支出，因此預計H按計劃的選用比例將再次回升。

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