息口向下迎新契機 投資者蠢蠢欲動

近期港元拆息大幅下降，加上過去數次減息，市場資金成本持續回落，持有大量物業的投資者壓力大減，市場氣氛顯著改善。展望下半年，美國聯儲局有望正式啟動減息周期，預示低息環境將再度回歸，市場流動性進一步提升，資金或將湧入房地產市場。

本地銀行的定期存款利率正逐步下調，存戶資金開始尋找新的出路，而房地產因租金回報不斷攀升而成為投資者的首選。值得關注的是，近年內地專業人士及企業進軍香港，進一步推高租務市場需求。例如部分內地品牌在港設立業務，派遣員工南下工作；另一方面，投資移民及人才來港的數量亦穩步上升，加上海外留學生亦持續增加，整體租務市場活躍，租金升勢明顯。

此外，樓價在過去一段時間已累積約三成跌幅，但租金卻持續攀升。在租金高企、樓價回落的雙重影響下，租金回報率已超越定期存款息率，吸引投資者積極入市。雖然整體樓價仍然處於調整期，短期內或有輕微向下壓力，但市場已釋放出「離底不遠」的訊號，令市場值博率顯著上升。近期不乏精明投資者陸續入市，驗證市場資金重新流入房地產的趨勢。

過去兩年，部分發展商已大幅減持庫存，以確保資金流動性，即便部分項目或有虧損，仍以資金回籠為優先考量。隨着市場融資環境改善，銀行減息步伐加快，高息壓力得以舒緩，發展商對樓市的信心亦逐漸回升。當存貨減持至一定水平，資金壓力消除之際，樓價調升的機會將大增，促成樓市回暖的訊號正式浮現。

值得注意的是，香港房地產市場的生態已經發生變化，資訊科技的發展讓市場資訊更透明，社交媒體的普及使得地產交易不再局限於本地買家。事實上，內地買家對香港物業的需求日益增加，他們視香港為理想的居住及投資地點，尤其是部分內地專業人士希望來港發展，進一步推高房屋需求。香港一直是內地人心目中的首選城市，未來隨著更多人才來港，樓市的需求勢必穩步增長。

多項市場訊號都顯示，香港樓市已逐漸遠離熊市，當然，牛市能否緊接而來仍有待觀察，但在息口下調、租務市場強勁、發展商調整策略的多重影響下，市場氣氛無可否認已明顯好轉，資金正逐步回流。對於投資者而言，未來或將迎來一波難得的入市機遇，香港樓市正站在一個新的起點之上。

利嘉閣地產總裁廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

近年內地的企業和打工仔，都常會說到「內捲」這個詞彙，主要是形容惡性內部競爭或過度的競爭。內地近年經濟減速，內地各行業的壓力變得愈來愈大，商家為求生存，在價格、質素、服務、環境及創新等方面激烈競爭，精細化經營成為常態，強調「性價比」，湧現大量「平靚正」的產品與服務。香港的傳統經營模式在這股浪潮下顯得落後，地產代理行業亦因消費力北移及市場需求轉變而備受壓力。

香港人近年熱衷北上消費，有些人即使每次北上，來回要花逾三個小時，但仍願意用時間換取更好或不同的體驗。內地憑藉人口優勢、價廉物美及激烈競爭文化，吸引大量港人跨境消費。過去數十年，香港商家受惠於內地人口與資金紅利，生意較易做，無論產品或服務質素如何，均能客似雲來。然而，疫後內地「平靚正」消費崛起，香港商家難以重現昔日榮景，地產代理行業亦感受到這股競爭壓力。

新加坡的情況與香港相似。當地經濟看似繁榮，但行業競爭日益激烈，鄰近的馬來西亞以低成本提供餐飲與娛樂，吸引新加坡人跨境消費。習慣經濟紅利的新加坡商家，現時處境與香港相近，需面對成本更低的對手，必須盡快適應以抗衡跨區域競爭壓力。這種趨勢顯示，傳統經營模式在低成本競爭面前已顯露局限性。

香港地產代理雖暫未直接面對內地同業競爭，但樓市下滑、資金流入減少、客源結構轉變及社交媒體普及，已改變市場需求。內地客戶比例日益增加，他們對服務質素要求更高，而資訊透明度提升令代理需提供更專業的服務。過去，地產代理因樓價升值而輕鬆獲利，部分人形成「躺平」心態，鬥心與動力減退，不願大幅改變，逐漸失去競爭力。

內地競爭文化令商家以客戶需求為先，香港地產代理若要突圍，需更了解內地客戶的想法，例如他們對物業投資或生活配套的偏好，並善用科技提升服務效率。與過去純粹依靠市場熱度不同，現今客戶需求涵蓋資訊透明度與個性化服務，代理若固守舊模式，難以在競爭中立足。業界必須積極回應新環境，透過革新重拾優勢。

市場急速轉變，香港地產代理亦不應該停滯不前。面對市場轉變，業界需擺脫「躺平」心態，主動適應新需求，方能在競爭中站穩陣腳。

利嘉閣地產總裁廖偉強