HIBOR急跌 H按優勢更為明顯

本港大多數供樓人士均使用浮息按揭，即P按及H按。現時P按一般以P-1.75%（P=5.25%）計算，實際按息為3.5厘；而H按則以H+1.3%計算。自5月8日起HIBOR逐步下跌，近日更跌破1厘（截稿日HIBOR報0.59厘），即H按實際按息已跌穿2厘。

H按與P按的利率差距超過1厘半，節省利息的效果顯而易見。業主亦十分關心HIBOR走勢是否會持續下滑。HIBOR為銀行之間互相借貸的利率，容易受到多種因素影響，例如港元資金的供求、季節性因素以及本港市場活動等。HIBOR的敏感度較高，相對於最優惠利率也較為波動，容易受到外部因素影響而出現變化。因此，未來HIBOR走勢將取決於市場活動及對港元的需求。如銀行體系總結餘維持於千億港元以上，HIBOR在短期內仍有下行的空間。

銀行為住宅按揭業主提供的H按計劃，通常會附帶封頂息率，以保障業主避免因HIBOR大幅上升而導致實際利率高於某個水平。因此，即使未來HIBOR有可能回升，最壞情況下仍有封頂位作為「保護網」，使業主能夠繼續以封頂息率供樓。

H按屬於「進可攻、退可守」的按揭計劃，因此近年選擇H按計劃的比例一直高於其他按揭計劃。根據金管局住宅按揭統計，最新3月份絕大多數買家均選擇H按，其佔比高達90.4%。隨著H按與P按之間的息差擴闊，預計H按的使用率將進一步增加，選用比例將升至95%或以上。

現時市場出現「供平過租」的情況，買家亦開始加快入市步伐。新手買家在申請按揭時要注意，銀行審查借貸人供款與入息比率時，會以H按的封頂息率進行計算。即使HIBOR回落，銀行亦不會放寬借貸人的入息要求。假設現時購買一個500萬元的單位，承造7成按揭，年期30年，銀行在計算供款與入息比率時，不論當時HIBOR為多少，仍會以現時H按的封頂利率3.5厘進行計算，這意味著買家的每月收入不得少於$31,433。因此入市前仍要了解清楚自身的供款能力，以及可負擔的物業價格。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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金管局於本月四度入市，本港銀行體系總結餘曾升至1,740億港元，熱錢湧入使得一個月HIBOR近期急速下跌。5月14日更跌穿1.5厘，根據一般H按計劃「H＋1.3厘」計算，現時H按的實際按息已跌破3厘，創下逾兩年半的新低，即代表H按業主可以以低於封頂息率供樓。

本文截稿日（5月16日）一個月HIBOR為1.3厘，H按實際利率為2.6厘，較一般H按的封頂息率3.5厘大幅減少90點子。供樓業主實際上可以節省多少利息開支呢？以500萬貸款額、年期30年，過往以封頂息率3.5厘計算，每月供款為$22,452；若以5月16日按息2.6厘計算，每月供款則為$20,017，較以封頂息率計算的供款減少逾一成（$2,435）。這意味著供樓業主的利息開支可大幅降低。

息率下跌，除了能幫助供樓人士慳息，「供抵過租」的情況亦愈加明顯，這將促使有意置業的人士加快上車步伐，「轉租為供」。事實上，本港屋苑的平均呎租穩步上升。根據美聯物業「租金走勢圖」，今年4月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約38.02元，按月升約0.4%，已連續上升3個月，並創下自2019年7月紀錄高位後即超過5年半的新高。

以大圍金獅花園一個363平方呎的單位為例，每月租金約為$15,000。若購買同類型的單位，樓價為450萬元，按揭成數為70%，年期為30年，採用H按計劃，實際按息為2.6%（5月16日），每月供款為$12,611，較月租少逾一成半（$2,389）。置業人士可享受「供平過租」的好處。

本港樓價已由高位回落近三成，加上現時息口回落，以及租金上升等因素，「供平過租」的現象將愈加明顯。這些利好因素無疑有助於支持樓市及按揭市場的發展。此外，派息及新股活動將繼續推動港元需求，預計銀行體系的總結餘將維持在千億港元以上，HIBOR也將持續徘徊於1厘至2厘的區間。另一方面，美國最快將於下半年開始減息，本港息口亦將隨之回落，相信「供平過租」的情況可望持續，並刺激置業人士加速入市，對樓市有正面支持作用。

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